Verträge, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Dritten schließt, insbesondere Abrechnungsverträge mit Messfirmen, entfalten regelmäßig Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer. Grundlage ist die ergänzende Vertragsauslegung nach den §§ 631, 633, 634 Nr. 4, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen über den Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.
Ein solcher Vertrag begründet nicht nur Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft als rechtsfähigem Verband (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG) und dem Vertragspartner, sondern bezieht die Eigentümer in den Schutzbereich ein, wenn diese bestimmungsgemäß mit der Leistung in Berührung kommen und den damit verbundenen Gefahren ebenso ausgesetzt sind wie der Verband selbst. Abrechnungsverträge mit Messfirmen stellen Geschäftsbesorgungsverträge mit werkvertraglichem Charakter dar, deren Hauptleistung in der mangelfreien Erstellung von Heiz- und Wasserkostenabrechnungen besteht. Da diese Abrechnungen Grundlage sowohl für die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG als auch für die Betriebskostenabrechnungen nach § 556 Abs. 3 BGB sind, ist die Einbeziehung der einzelnen Wohnungseigentümer in den vertraglichen Schutzbereich sachlich geboten.
Das Einbeziehungsinteresse folgt aus der schuldrechtlichen Sonderverbindung zwischen der Gemeinschaft und den Eigentümern sowie den Eigentümern untereinander, die Treue-, Schutz- und Rücksichtnahmepflichten nach § 241 Abs. 2 BGB begründet. Die Einbeziehung der Eigentümer ist für den Vertragspartner erkennbar und zumutbar, da die erstellten Abrechnungen erkennbar nicht allein für die Gemeinschaft, sondern auch für die einzelnen Nutzer bestimmt sind. Der Schutzbereich des Vertrages erfasst daher die Wohnungseigentümer, ohne dass deren konkrete Zahl oder Identität bekannt sein muss.
Ein solcher Vertrag begründet nicht nur Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft als rechtsfähigem Verband (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG) und dem Vertragspartner, sondern bezieht die Eigentümer in den Schutzbereich ein, wenn diese bestimmungsgemäß mit der Leistung in Berührung kommen und den damit verbundenen Gefahren ebenso ausgesetzt sind wie der Verband selbst. Abrechnungsverträge mit Messfirmen stellen Geschäftsbesorgungsverträge mit werkvertraglichem Charakter dar, deren Hauptleistung in der mangelfreien Erstellung von Heiz- und Wasserkostenabrechnungen besteht. Da diese Abrechnungen Grundlage sowohl für die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG als auch für die Betriebskostenabrechnungen nach § 556 Abs. 3 BGB sind, ist die Einbeziehung der einzelnen Wohnungseigentümer in den vertraglichen Schutzbereich sachlich geboten.
Das Einbeziehungsinteresse folgt aus der schuldrechtlichen Sonderverbindung zwischen der Gemeinschaft und den Eigentümern sowie den Eigentümern untereinander, die Treue-, Schutz- und Rücksichtnahmepflichten nach § 241 Abs. 2 BGB begründet. Die Einbeziehung der Eigentümer ist für den Vertragspartner erkennbar und zumutbar, da die erstellten Abrechnungen erkennbar nicht allein für die Gemeinschaft, sondern auch für die einzelnen Nutzer bestimmt sind. Der Schutzbereich des Vertrages erfasst daher die Wohnungseigentümer, ohne dass deren konkrete Zahl oder Identität bekannt sein muss.
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OLG München, 20.01.2025 - Az: 19 U 2746/24 e
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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