Wirtschaftlichkeitsgebot bei Wärmelieferungsverträgen und die Vertragsbindung des Vermieters

Schließt der Vermieter einen Wärmelieferungsvertrag ab, bevor das Mietverhältnis mit dem betroffenen Mieter überhaupt besteht, kann ihn insoweit keine vertragliche Nebenpflicht zur Wirtschaftlichkeit treffen - eine solche Pflicht setzt ein bestehendes Schuldverhältnis voraus. Auch ein unterbliebener Anbieterwechsel begründet keine Pflichtverletzung, solange der Vermieter vertraglich noch an den bestehenden Wärmelieferanten gebunden ist.

Worum geht es beim Wirtschaftlichkeitsgebot im Mietrecht?

Den Vermieter trifft gegenüber dem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann einen Schadensersatzanspruch begründen, der auf Freihaltung des Mieters von unnötigen Kosten gerichtet ist (vgl. Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 93; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 Rdnr. 114).

Voraussetzung für das Bestehen dieser Nebenpflicht ist jedoch ein wirksames Schuldverhältnis. Die Pflicht zur Rücksichtnahme kann demnach frühestens mit Abschluss des Mietvertrags oder allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen über dessen Abschluss einsetzen.

Wann scheidet eine Pflichtverletzung durch Eingriff in ein bestehendes Mietverhältnis aus?

Wird die Wärmeversorgung eines Mietobjekts auf ein Wärmecontractingunternehmen umgestellt, bevor der jeweilige Mietvertrag geschlossen wurde, kommt eine Pflichtverletzung unter dem Gesichtspunkt des Eingriffs in ein bestehendes Mietverhältnis von vornherein nicht in Betracht. Der Mieter muss in diesem Fall die bei Vertragsschluss bereits bestehende Versorgungssituation hinnehmen, da zum Zeitpunkt der Umstellung noch keine vertragliche Sonderverbindung zwischen den späteren Mietvertragsparteien bestand, aus der sich eine Rücksichtnahmepflicht hätte ergeben können.

Vorliegend hatte die Vermieterin die Wärmeversorgung des Mietobjekts bereits vor Abschluss des Mietvertrags mit den Beklagten einem Wärmecontractingunternehmen übertragen. Da das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand, konnte die Auswahl des Wärmelieferanten keine vertragliche Nebenpflichtverletzung gegenüber den später einziehenden Mietern begründen.

Besteht eine Pflicht zum Wechsel des Wärmelieferanten im laufenden Mietverhältnis?

Auch unter dem Gesichtspunkt einer Verpflichtung des Vermieters zur fortlaufenden Kostenkontrolle im bestehenden Mietverhältnis kann sich ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ergeben, etwa wenn ein Wechsel zu einem günstigeren Anbieter unterbleibt. Eine solche Wechselpflicht kommt jedoch nur in Betracht, soweit dem Vermieter ein Wechsel rechtlich und tatsächlich möglich ist.

Ist der Vermieter aufgrund einer festen Vertragslaufzeit mit dem bestehenden Wärmelieferanten gebunden, scheidet eine Pflicht zum Anbieterwechsel für den Zeitraum der Vertragsbindung aus. Ob ein alternatives Angebot bei vergleichbarem Leistungsumfang günstiger gewesen wäre, ist in diesem Fall nicht entscheidungserheblich und bedarf keiner weiteren Prüfung.

Wie erfolgt die Umlage der Wärmelieferungskosten auf den Mieter?

Sofern der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält, kann der Vermieter die ihm von einem Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Kosten anteilig auf den Mieter umlegen. Eine solche Umlagefähigkeit setzt voraus, dass die mietvertragliche Vereinbarung die Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser ausdrücklich erfasst und die Regelungen zu den Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage entsprechend für anwendbar erklärt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.