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Bausparvertrag ist durchaus ein beliebtes Instrument zur Finanzierung von Wohneigentum und wohnwirtschaftlicher Zwecke. Er kombiniert eine Sparphase mit einem Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen und wird zudem unter bestimmten Voraussetzungen staatlich gefördert. Diese staatlichen Zulagen, namentlich die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmer-Sparzulage, sind jedoch an Bedingungen geknüpft. Eine wichtige Rolle spielt dabei die sogenannte Sperrfrist. Werden die Regelungen rund um diese Frist nicht beachtet, kann dies zum vollständigen Verlust der über Jahre angesammelten staatlichen Förderungen führen.
Rechtliche Grundlagen der staatlichen Bausparförderung
Die Förderung des Bausparens durch den Staat stützt sich im Wesentlichen auf zwei Gesetze: das Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG) und das Fünfte Vermögensbildungsgesetz (5. VermBG). Beide zielen darauf ab, den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern, richten sich jedoch an unterschiedliche Zielgruppen und knüpfen die Förderung an spezifische Voraussetzungen.
Die Wohnungsbauprämie, geregelt im Wohnungsbau-Prämiengesetz, kann von allen Bausparern beantragt werden, die mindestens 16 Jahre alt sind und deren zu versteuerndes Jahreseinkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigt. Die Prämie wird auf die eigenen Sparbeiträge gewährt, die im Laufe eines Kalenderjahres auf den Bausparvertrag eingezahlt werden. Der Grundgedanke des Gesetzes ist die Belohnung des Sparwillens, der auf die Schaffung oder den Erhalt von Wohnraum gerichtet ist.
Parallel dazu existiert die Arbeitnehmer-Sparzulage nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz. Diese Förderung richtet sich speziell an Arbeitnehmer, deren zu versteuerndes Einkommen ebenfalls unterhalb festgelegter Grenzen liegt. Die Zulage wird auf vermögenswirksame Leistungen gewährt, die der Arbeitgeber direkt auf den Bausparvertrag des Arbeitnehmers überweist. Das Bausparen stellt hier eine von mehreren anerkannten Anlageformen dar, die der Gesetzgeber als besonders förderwürdig erachtet. Beide Förderungen können unter Umständen auch nebeneinander für denselben Vertrag in Anspruch genommen werden.
Sperrfrist als zentrales Element der Zweckbindung
Der Gesetzgeber gewährt diese finanziellen Vorteile nicht bedingungslos. Das übergeordnete Ziel ist die Förderung des Wohnungsbaus. Um sicherzustellen, dass die Subventionen diesem Zweck auch tatsächlich zugeführt werden, wurde die sogenannte Sperrfrist eingeführt. Für Bausparverträge, die nach dem 31. Oktober 1984 abgeschlossen wurden, beträgt diese Frist einheitlich sieben Jahre. Der Beginn der Frist wird dabei auf den 1. Januar des Jahres datiert, in dem der Vertrag abgeschlossen wurde.
Während dieser siebenjährigen Periode unterliegt das angesparte Guthaben inklusive der staatlichen Förderungen einer strengen Zweckbindung. Der Grundsatz lautet: Die gewährten Prämien und Zulagen gehen verloren, wenn das Bausparguthaben vor Ablauf der Sperrfrist für andere Zwecke als den Wohnungsbau verwendet wird. Eine solche zweckfremde Verwendung wird als „prämienschädliche Verfügung“ bezeichnet. Die Bausparkasse ist in einem solchen Fall gesetzlich verpflichtet, die bereits gutgeschriebenen Förderbeträge einzubehalten oder vom Bausparer zurückzufordern und an das zuständige Finanzamt abzuführen. Entscheidend ist dabei, dass nicht nur die Förderungen des letzten Jahres, sondern sämtliche im Laufe der Vertragslaufzeit erhaltenen Zulagen zurückzuzahlen sind.
Was sind wohnungswirtschaftliche Zwecke?
Die Bedingung, das Bausparguthaben für „wohnungswirtschaftliche Zwecke“ zu verwenden, ist der Dreh- und Angelpunkt zur Sicherung der staatlichen Förderung bei einer Verfügung innerhalb der Sperrfrist. Das Gesetz definiert diesen Begriff relativ weit und praxisnah. Darunter fallen insbesondere die folgenden Maßnahmen:
Bau, Erwerb oder Ausbau von Immobilien: Dies umfasst den Neubau eines Hauses, den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines bestehenden Hauses sowie den Erwerb von Bauland mit der Absicht, dort Wohnraum zu schaffen. Auch der Erwerb von Dauerwohnrechten in Alten- oder Pflegeheimen zählt hierzu.
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen: Hierzu gehören alle wesentlichen baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Beispiele sind der Einbau einer neuen Heizungsanlage, die Erneuerung des Daches, der Austausch von Fenstern oder eine umfassende Badsanierung. Auch Maßnahmen zur energetischen Sanierung, wie die Dämmung der Fassade oder die Installation einer Solaranlage, fallen unter diese Kategorie.
Umschuldung bestehender Immobilienkredite: Das Bausparguthaben kann auch zur Ablösung von Hypotheken oder Grundschulden verwendet werden, die ursprünglich zur Finanzierung von wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen aufgenommen wurden.
Der Bausparer muss gegenüber der Bausparkasse sowie ggf. dem Finanzamt nachweisen, dass die Mittel entsprechend verwendet wurden. Dies geschieht in der Regel durch die Vorlage von Rechnungen, Kaufverträgen oder Grundbuchauszügen. Eine Verwendung für den Kauf von Möbeln, die Anschaffung eines Autos oder die Finanzierung eines Urlaubs ist hingegen klar prämienschädlich. Nicht relevante oder unsauber belegte Nachweise können zum Ausschluss von der Förderung führen.
Ausnahmen: Wann die Förderung erhalten bleibt
Vom Grundsatz der strengen Zweckbindung innerhalb der Sperrfrist gibt es wichtige gesetzlich verankerte Ausnahmen. In bestimmten Lebenssituationen erlaubt der Gesetzgeber eine flexible Verfügung über das Bausparguthaben, ohne dass die staatlichen Förderungen zurückgezahlt werden müssen, selbst wenn keine wohnungswirtschaftliche Verwendung erfolgt.
Eine solche Ausnahme liegt vor, wenn der Bausparer oder sein nicht dauernd getrennt lebender Ehegatte nach Vertragsabschluss verstirbt. In diesem Fall können die Erben frei über das Guthaben verfügen. Eine weitere Ausnahme greift bei vollständiger Erwerbsunfähigkeit des Bausparers oder seines Ehegatten. Diese muss nach Vertragsabschluss eingetreten sein und ärztlich attestiert werden.
Auch eine länger andauernde Arbeitslosigkeit kann zu einer prämienunschädlichen Verfügung berechtigen. Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass der Bausparer zum Zeitpunkt der Verfügung seit mindestens einem Jahr ununterbrochen arbeitslos im Sinne des Sozialgesetzbuches sein muss. Diese sozialen Ausnahmeregelungen sollen verhindern, dass Bausparer in existenziellen Notlagen zusätzlich durch den Verlust der staatlichen Förderung belastet werden.
Bei Tod ist eine freie Verfügung für die Erben möglich (§ 3 WoPG).
Gefahr der vorzeitigen Kündigung des Bausparvertrages
Ein häufiges Missverständnis mit erheblichen finanziellen Folgen betrifft die Kündigung des Bausparvertrages vor Ablauf der Sperrfrist. Viele Bausparer gehen davon aus, dass die Prämien erhalten bleiben, solange sie das ausgezahlte Geld nachweislich für den Wohnungsbau verwenden. Dies ist jedoch ein Trugschluss.
Das Gesetz knüpft den Erhalt der Förderung bei einer Verfügung innerhalb der Sperrfrist an eine weitere Bedingung: Die Auszahlung des Guthabens muss im Rahmen der Zuteilung des Bausparvertrages erfolgen. Eine Zuteilung findet statt, wenn der Vertrag die von der Bausparkasse festgelegten Kriterien, wie eine Mindestansparsumme und eine Bewertungszahl, erfüllt hat. Nur wenn die Bausparsumme – bestehend aus Sparguthaben und Darlehen – nach der Zuteilung für wohnungswirtschaftliche Zwecke eingesetzt wird, bleibt die Förderung gesichert.
Wird der Vertrag hingegen vor Zuteilung gekündigt, handelt es sich rechtlich um eine vorzeitige Auflösung. In diesem Fall gehen alle bis dahin angesammelten staatlichen Förderungen unwiderruflich verloren. Dies gilt selbst dann, wenn der Bausparer das Geld aus der Kündigung unmittelbar in den Bau oder Kauf einer Immobilie investiert. Die vorzeitige Kündigung an sich stellt bereits eine prämienschädliche Verfügung dar.
Sonderregelung für junge Bausparer unter 25 Jahren
Eine besondere Vergünstigung sieht das Wohnungsbau-Prämiengesetz für junge Menschen vor. Wer bei Abschluss eines Bausparvertrages das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat, kann nach Ablauf der siebenjährigen Sperrfrist einmalig über das gesamte Guthaben frei verfügen, ohne die erhaltene Wohnungsbauprämie zurückzahlen zu müssen. Eine wohnungswirtschaftliche Verwendung ist in diesem speziellen Fall nicht erforderlich. Diese Regelung soll jungen Menschen einen flexiblen Start ins Berufsleben ermöglichen. Wichtig ist hierbei zu beachten, dass dieses Privileg nur einmal im Leben in Anspruch genommen werden kann und sich ausschließlich auf die Wohnungsbauprämie bezieht. Eine eventuell erhaltene Arbeitnehmer-Sparzulage unterliegt weiterhin den allgemeinen Regelungen und erfordert im Zweifel eine wohnungswirtschaftliche Verwendung.
