Mietpreisbremse: Verspätete Auskunft kostet Vermieter die Mieterhöhung

Verstößt ein Vermieter gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB, verliert er seinen Anspruch auf den 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Betrag für den gesetzlich bestimmten Zeitraum endgültig.

Vorvertragliche Informationsobliegenheit als Voraussetzung erhöhter Miete

§ 556g Abs. 1a BGB verpflichtet Vermieter, die eine Miete oberhalb der 110 %-Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbaren wollen, den Mieter vorvertraglich über die tatsächlich vorliegenden Ausnahmetatbestände zu informieren. Unterbleibt diese Auskunft oder erfolgt sie nicht rechtzeitig, stellt sich die Frage, welche Rechtsfolgen dies für den Vermieteranspruch auf die überschießende Miete hat.

Endgültiger Anspruchsverlust statt bloßer Hemmung

Ein Verstoß gegen die Auskunftspflicht führt zu einem endgültigen Verlust des Anspruchs auf den 110 % übersteigenden Mietanteil für den gesetzlich bestimmten Zeitraum. Die Vorschrift ist als Sanktionsnorm gegenüber Vermietern zu verstehen, die zwar zulässigerweise eine Miete oberhalb der Vergleichsmiete vereinbaren dürfen, die hierfür erforderliche Auskunft aber nicht oder verspätet erteilen. Der Verstoß führt automatisch zum Rechtsverlust; der Vermieter kann sich für den betreffenden Zeitraum nicht mehr auf die höhere Miete berufen und hat den überschießenden Teil nach entsprechender Rüge des Mieters zurückzuzahlen.

Eine Auslegung der Norm im Sinne einer zeitlich befristeten Verjährungseinrede kommt nicht in Betracht. Die Verjährungseinrede stellt einen Einwand des Schuldners dar. Bei § 556g Abs. 1a BGB ist demgegenüber der Anspruch des Vermieters als Gläubiger betroffen, sodass strukturell bereits keine mit der Verjährung vergleichbare Konstellation vorliegt. Eine Auslegung im Sinne der Beklagten würde faktisch auf eine gesetzliche Stundung des Mietanspruchs hinauslaufen, bei der eine nachträgliche Auskunftserteilung die Nachforderung des überschießenden Betrags nach Ablauf der Zweijahresfrist ermöglichen würde.

Gegen eine solche Auslegung spricht der gesetzgeberische Regelungsstil in vergleichbaren Fällen. Hätte der Gesetzgeber anstelle eines Anspruchsverlusts eine Stundung des Mietanspruchs bei nachträglicher Auskunftserteilung normieren wollen, wäre eine entsprechend klarstellende Formulierung zu erwarten gewesen, wie sie der Gesetzgeber in anderen Fällen gesetzlicher Stundung, etwa in §§ 1382, 1613 Abs. 3 und 2331a BGB, gewählt hat. Eine solche ausdrückliche Anordnung fehlt in § 556g Abs. 1a BGB.

Sinn und Zweck der Sanktionsnorm

Der Strafcharakter der Vorschrift spricht ebenfalls gegen die Zulässigkeit einer rückwirkenden Geltendmachung. Eine nachträgliche Heilung durch verspätete Auskunftserteilung mit der Folge einer bloßen Nachforderungsmöglichkeit würde den Sanktionszweck der Norm konterkarieren; es ist nicht ersichtlich, welchem Zweck ein solches Normverständnis noch dienen sollte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.