Hessen: Mieterschutz soll auf 71 Kommunen wachsen

Ein neues Gutachten zeigt, in welchen Kommunen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Dort sollen künftig Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungsschutz gelten. Zugleich erhalten die Kommunen zusätzliche Möglichkeiten, Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren.

Hessen will den Mieterschutz ausweiten: Künftig sollen in 71 statt bisher 49 Kommunen besondere Schutzregeln für Mieterinnen und Mieter gelten. Grundlage ist ein neues Gutachten des GEWOS Instituts zu angespannten Wohnungsmärkten. Die betroffenen Kommunen sollen zugleich zusätzliche Möglichkeiten erhalten, Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren. Die Entwürfe für beide Verordnungen gehen am 24. September in die Anhörung.

Das Gutachten weist für 76 hessische Kommunen einen angespannten Wohnungsmarkt aus. Fünf Kommunen haben in der Vorabbeteiligung von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, nicht in die Gebietskulisse aufgenommen zu werden. Damit umfasst der Entwurf 71 Kommunen. Die geltende Mieterschutzverordnung erfasst bislang 49 Kommunen.

Mehr Schutz für Mieterinnen und Mieter

In den vorgesehenen Kommunen sollen drei Instrumente gelten: Bei einer Wiedervermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei bestehenden Mietverträgen darf sie innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 15 statt 20 Prozent steigen – und auch dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum und dem anschließenden Verkauf gilt für bereits bestehende Mietverhältnisse zudem ein besonderer Schutz vor Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen.

Die verlängerte Kündigungssperrfrist soll mit der Neufassung sechs Jahre betragen. Die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze bleiben Bestandteil der hessischen Mieterschutzverordnung.

Mehr Möglichkeiten für neuen Wohnraum

Die 71 Kommunen sollen zugleich als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a Baugesetzbuch bestimmt werden. Das eröffnet ihnen zusätzliche Möglichkeiten, Grundstücke für den Wohnungsbau zu mobilisieren.

Unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen können Kommunen für bestimmte unbebaute oder brachliegende Grundstücke ein besonderes Vorkaufsrecht begründen. Auch die Möglichkeiten, Baugebote einzusetzen, werden erweitert. Damit können Kommunen im Einzelfall darauf hinwirken, dass geeignete Flächen für den Wohnungsbau genutzt werden. Die Gebietsausweisung allein verpflichtet Eigentümerinnen und Eigentümer nicht zum Bauen.

Erstmals ist für beide Verordnungen dieselbe Gebietskulisse vorgesehen. Die Entwürfe gehen nun zur Anhörung an die kommunalen Spitzenverbände, die Verbände der Wohnungswirtschaft sowie die Interessenvertretungen von Mieter- und Vermieterseite. Anschließend sollen sie dem Kabinett zur Entscheidung vorgelegt werden. Mit einer Verabschiedung wird voraussichtlich Mitte November 2026 gerechnet.

Vorgesehene Gebietskulisse

Neu in den Geltungsbereich aufgenommen werden nach dem Entwurf:

Alsbach-Hähnlein, Bad Nauheim, Bensheim, Beselich, Bickenbach, Einhausen, Erlensee, Fernwald, Friedberg (Hessen), Gießen, Gladenbach, Großkrotzenburg, Groß-Umstadt, Hanau, Heidenrod, Heppenheim, Hochheim, Hofheim am Taunus, Idstein, Karben, Kronberg im Taunus, Lampertheim, Liederbach am Taunus, Lorsch, Merenberg, Mühlheim am Main, Münster (Hessen), Neustadt, Niederdorfelden, Oberursel (Taunus), Rodenbach, Rödermark, Ronneburg, Seeheim-Jugenheim, Wehrheim und Zwingenberg.

Nicht mehr zum Geltungsbereich gehören sollen:

Biebesheim am Rhein, Fuldabrück, Groß-Zimmern, Hainburg, Kelsterbach, Kiedrich, Mainhausen, Maintal, Mörfelden-Walldorf, Pfungstadt, Rosbach v. d. Höhe, Roßdorf, Usingen und Viernheim.

Im Geltungsbereich verbleiben:

Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Egelsbach, Eltville am Rhein, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedrichsdorf, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Groß-Gerau, Heusenstamm, Kelkheim (Taunus), Kriftel, Langen (Hessen), Langenselbold, Marburg, Nauheim, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Nidderau, Obertshausen, Offenbach am Main, Raunheim, Rüsselsheim am Main, Schwalbach am Taunus, Steinbach (Taunus), Walluf, Weiterstadt und Wiesbaden

Die Verordnungsentwürfe gehen in die Anhörung der kommunalen Spitzenverbände, der wohnungswirtschaftlichen Verbände sowie der Interessenvertretungen der Mietenden und Vermietenden. Anschließend sollen sie dem Kabinett zur Entscheidung vorgelegt werden. Mit einer Verabschiedung wird voraussichtlich Mitte November 2026 gerechnet.

Veröffentlicht: 25.09.2026

Quelle: PM Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum