Fristlose Kündigung wegen verweigerter Duldung von Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen

Verweigert ein Mieter nachhaltig, die Wohnung zeitweise zu verlassen und Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen zu dulden, kann der Vermieter fristlos kündigen und die Räumung verlangen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter den Befall zu vertreten hat und mit seiner Weigerung gegen eine durch einstweilige Verfügung titulierte Duldungspflicht verstößt.

Wann ist eine fristlose Kündigung wegen Schädlingsbefalls zulässig?

Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Die nachhaltige Weigerung des Mieters, aus der Wohnung zeitweise auszuziehen und notwendige Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung zu dulden, kann einen solchen wichtigen Grund darstellen. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Schädlingsbefall (hier: Speckkäfer) zu vertreten hat und mit seiner Weigerung zugleich gegen eine durch einstweilige Verfügung titulierte Duldungspflicht verstößt.

Maßgeblich ist eine Gesamtabwägung der gegenseitigen Interessen. Zulasten des Mieters wirkt sich zunächst aus, dass er den Befall zu vertreten hat. Besonderes Gewicht hat zudem der Verstoß gegen eine titulierte Duldungspflicht: Wer eine gerichtlich angeordnete Duldung missachtet, verletzt die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße. Ergänzend kann berücksichtigt werden, dass bei weiterer Ausbreitung der Schädlinge mit berechtigten Ansprüchen anderer Hausbewohner gegen den Vermieter zu rechnen ist, den Befall umgehend zu beseitigen. Auch dieses Interesse des Vermieters an einer zügigen Beseitigung fällt zu seinen Gunsten ins Gewicht. Überwiegt sein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses das Bleibeinteresse des Mieters deutlich, ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.

Muss der Vermieter eine Ersatzwohnung stellen?

Eine Pflicht des Vermieters, dem Mieter für die Dauer der Bekämpfungsmaßnahmen eine Ersatzunterkunft zur Verfügung zu stellen, besteht jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter den Befall zu vertreten hat. Der Mieter kann seine Mitwirkung daher nicht von der Stellung einer kostenfreien Ersatzunterkunft abhängig machen. Eine lediglich theoretisch denkbare andere Ursache des Befalls steht der Verantwortlichkeit des Mieters nicht entgegen, wenn sie weder rechtzeitig noch ansatzweise konkret vorgetragen wird.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.