Dauerhaft unpünktliche Miete rechtfertigt ordentliche Kündigung

Zahlt ein Mieter die Miete über Jahre hinweg wiederholt unpünktlich, kann dies eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen - auch wenn der Zugang einer vorangegangenen Abmahnung nicht nachweisbar ist. Ein langes Zuwarten des Vermieters vor Ausspruch der Kündigung steht dem nicht entgegen, wenn dieser das vertragswidrige Verhalten zuvor wiederholt beanstandet hat.

Wann kommt eine ordentlichen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung in Betracht?

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB setzt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus, das insbesondere bei einer nicht unerheblichen schuldhaften Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter vorliegt. Zu den vertraglichen Hauptpflichten des Mieters zählt die pünktliche Zahlung der Miete zum vereinbarten Fälligkeitstermin, in der Regel geregelt durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Wird diese Pflicht über einen längeren Zeitraum wiederholt verletzt, kann darin eine Pflichtverletzung von hinreichendem Gewicht liegen, die eine ordentliche Kündigung trägt, auch wenn die einzelnen Verspätungen für sich genommen nicht gravierend erscheinen.

Welche Bedeutung hat der Zugang einer vorherigen Abmahnung?

Anders als bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt die ordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen keine vorherige Abmahnung als zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung voraus. Kann der Zugang einer vor der Kündigung versandten Abmahnung, mit der eine Kündigung für den Fall fortgesetzter unpünktlicher Zahlungen angekündigt wurde, nicht nachgewiesen werden, steht dies der Wirksamkeit der Kündigung daher nicht entgegen, sofern sich die Pflichtverletzung bereits aus dem unstreitigen bzw. bewiesenen Zahlungsverhalten über den maßgeblichen Zeitraum ergibt. Maßgeblich ist vielmehr die Gesamtschau der Zahlungsverzögerungen unter Berücksichtigung der vertraglichen Fälligkeitsregelung.

Schließt langes Zuwarten des Vermieters die Kündigung aus?

Wartet der Vermieter längere Zeit ab, bevor er von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht, führt dies nicht automatisch zu einem Verlust dieses Rechts. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter dem Mieter durch mehrfache Mahnungen zu erkennen gegeben hat, dass er das vertragswidrige Zahlungsverhalten nicht dauerhaft hinzunehmen bereit ist. Dem Mieter wird durch ein solches Zuwarten regelmäßig die Gelegenheit eingeräumt, sein Zahlungsverhalten zu ändern; nutzt er diese Gelegenheit nicht, kann er sich nicht darauf berufen, aufgrund des Zeitablaufs auf eine dauerhafte Duldung durch den Vermieter vertraut zu haben. Eine solche Vertrauensposition kann sich insbesondere dann nicht bilden, wenn dem fortgesetzten vertragswidrigen Verhalten wiederholt widersprochen wurde.

Welche Rolle spielt eine gesundheitliche Beeinträchtigung des Mieters?

Wird eine gesundheitliche Beeinträchtigung, etwa eine depressive Erkrankung, als Ursache für die verspäteten Zahlungen angeführt, ist ein solcher Einwand nur dann zu berücksichtigen, wenn er den Anforderungen des Prozessrechts entsprechend rechtzeitig in den Rechtsstreit eingeführt wird. Nach §§ 529, 531 ZPO sind neue Verteidigungsmittel in der Berufungsinstanz grundsätzlich ausgeschlossen, wenn sie bereits in erster Instanz hätten geltend gemacht werden können und keine Zulassungsgründe vorliegen. Wurde in erster Instanz eine andere Verteidigungslinie verfolgt, etwa das Bestehen eines Gewohnheitsrechts auf verspätete Zahlung oder die Unwirksamkeit der vertraglichen Fälligkeitsregelung, kann ein erstmals in der Berufung vorgebrachter Krankheitseinwand daher grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt werden.

Wie wirkt sich eine psychische Belastung durch die Räumung selbst aus?

Eine durch eine drohende Räumung ausgelöste psychische Belastung steht der Aufrechterhaltung eines Räumungsurteils regelmäßig nicht entgegen, wenn keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ihr nicht durch geeignete therapeutische Maßnahmen im zumutbaren Rahmen begegnet werden kann und der Betroffene grundsätzlich in der Lage ist, mit Unterstützung Dritter eine Wohnungssuche und einen Umzug zu organisieren. Eine Verlängerung einer bereits gewährten Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 S. 1 ZPO setzt im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zudem voraus, dass der Mieter die laufende Nutzungsentschädigung entrichtet und sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht bzw. in absehbarer Zeit eine Wohnung finden wird; fehlt es an entsprechenden Bemühungen, treten die Interessen des Mieters gegenüber denen des Vermieters zurück.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.