Übernahmeprotokoll bindet: Wann Mieter für Schäden nicht mehr haften

Vermietet der Vermieter Räume weiter, die ihm vom bisherigen Mieter vorenthalten werden, bleibt der Mietvertrag wirksam; der Vermieter verliert jedoch bis zur tatsächlichen Überlassung den Anspruch auf Mietzins, es sei denn, der neue Mieter verschafft sich den Gebrauch selbst - etwa durch Untervermietung an den bisherigen Besitzer. Zudem entfaltet ein bei Rückgabe der Mietsache erstelltes Übernahmeprotokoll eine erhebliche Bindungswirkung: Schäden, die darin nicht vermerkt sind, kann der Vermieter dem Mieter im Nachhinein grundsätzlich nicht mehr anlasten.

Anfängliches Unvermögen des Vermieters: Wann entfällt die Mietzinspflicht?

Verpflichtet sich ein Vermieter zur Überlassung von Räumen, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch von einem Dritten - etwa einem vormaligen Mieter - besetzt sind, so führt dies nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages nach § 306 BGB. Es handelt sich hierbei nicht um einen Fall anfänglicher objektiver Unmöglichkeit, sondern um anfängliches subjektives Unvermögen des Vermieters, da die Leistung an sich - die Überlassung der Räume - objektiv möglich bleibt, dem Vermieter im konkreten Fall jedoch tatsächlich nicht zur Verfügung steht.

Die Rechtsfolgen des anfänglichen subjektiven Unvermögens sind gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Im Mietrecht sind hierauf die Vorschriften der §§ 275, 280, 323 ff. BGB entsprechend anzuwenden. Kann der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht verschaffen, entfällt sein Anspruch auf die Gegenleistung, den Mietzins, für den Zeitraum der Nichtüberlassung - unabhängig davon, ob den Vermieter hieran ein Verschulden trifft. Eine vertragliche Klausel, die lediglich den Fall des Leistungsverzugs des Vermieters regelt, steht dem nicht entgegen, wenn sie das anfängliche Unvermögen zur vertraglich geschuldeten Leistung nicht erfasst.

Weitervermietung besetzter Räume: Wer trägt das Risiko?

Vermietet der Vermieter dem neuen Mieter Räume, die ihm vom bisherigen Besitzer vorenthalten werden, und kommt es in der Folge zu einer Untervermietung zwischen dem neuen Mieter und dem bisherigen Besitzer, so ist die vom Vermieter geschuldete Gebrauchsüberlassungspflicht als erfüllt anzusehen. Übt der neue Mieter durch eine solche Untervermietung faktisch denselben Gebrauch an der Sache aus, wie er ihn bei tatsächlicher Übergabe durch den Vermieter hätte ausüben können, wird er so behandelt, als hätte der Vermieter seine Gebrauchsüberlassungspflicht - wenn auch nachträglich - erfüllt. Der neue Mieter schuldet in diesem Fall den vertraglich vereinbarten Mietzins.

Zugleich entfällt in dieser Konstellation ein Anspruch des Vermieters gegen den bisherigen Besitzer auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache. Leitet der bisherige Besitzer sein Besitzrecht nunmehr vom neuen Mieter ab, der seinerseits einen vertraglichen Anspruch auf Überlassung der Räume gegenüber dem Vermieter hatte, liegt eine Vorenthaltung im Sinne der Vorenthaltungsvorschriften nicht mehr vor - unabhängig davon, ob der neue Mieter zur Untervermietung berechtigt war.

Zahlung an den falschen Empfänger: Herausgabeanspruch des Vermieters

Wird die Weitervermietung der besetzten Räume dagegen nicht durch ein Untermietverhältnis, sondern lediglich dadurch begleitet, dass der neue Mieter den bisherigen Besitzer veranlasst, die dem Vermieter geschuldete Nutzungsentschädigung nicht an diesen, sondern an den neuen Mieter zu zahlen, so liegt eine nichtberechtigte Verfügung über die dem Vermieter zustehende Forderung vor. Genehmigt der Vermieter diese Verfügung nachträglich - etwa durch schlüssiges Verhalten -, ist der neue Mieter zur Herausgabe des dadurch Erlangten verpflichtet, § 816 Abs. 2 BGB.

Bindungswirkung des Übernahmeprotokolls bei Rückgabe der Mietsache

Besondere Bedeutung kommt einem bei Rückgabe der Mietsache erstellten Übernahmeprotokoll zu. Sinn und Zweck einer solchen Übernahmeverhandlung samt Protokollierung ist es, späteren Streit über Vorhandensein und Art etwaiger Schäden an der Mietsache zu vermeiden. Werden im Protokoll bestimmte Mängel festgehalten, kann der Mieter grundsätzlich nur für diese dokumentierten Schäden in Anspruch genommen werden.

Macht der Vermieter nach Rückgabe weitere, im Protokoll nicht vermerkte Schäden geltend, trägt er die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Schäden bereits vor der Rückgabe vorhanden waren. Der Einwand, es habe sich um Mängel gehandelt, die nur ein Fachmann habe erkennen können, entlastet den Vermieter hierbei grundsätzlich nicht, sofern es ihm möglich gewesen wäre, im Rahmen der Übernahmeverhandlung selbst einen Fachmann hinzuzuziehen.

Renovierungspflicht bei vorzeitiger Vertragsbeendigung

Ist der Mieter vertraglich verpflichtet, die Mietsache in regelmäßigen, festgelegten Zeitabständen zu renovieren, und endet das Mietverhältnis vorzeitig zwischen zwei solchen Renovierungsterminen, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung eine am Zeitablauf orientierte anteilige Anpassung der Renovierungspflicht geboten sein. Eine solche Auslegung ist jedenfalls dann sachgerecht, wenn die vereinbarten Zeitabstände an der Erfahrung ausgerichtet sind, dass die Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch innerhalb dieser Zeiträume renovierungsbedürftig wird, und sich der Geldwert der anteiligen Verpflichtung anhand vertraglich vorgesehener Kriterien - etwa der Beauftragung eines Meisterbetriebs - bestimmen lässt.

Vertraglich auferlegte Nebenpflichten, wie der Abschluss eines Wartungsvertrags für bestimmte technische Anlagen, begründen für sich genommen keine darüberhinausgehende Pflicht zur Vornahme besonderer Pflegemaßnahmen an weiteren, nicht ausdrücklich erfassten Einrichtungen der Mietsache.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.