Mietvertrag vor 2001 geschlossen? Diese Kündigungsfrist kann trotzdem gelten

Vor dem 1. September 2001 vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen bleiben gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auch nach der Mietrechtsreform wirksam und werden nicht durch die gesetzliche Frist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB verdrängt.

Übergangsregelung für Kündigungsfristen

Mit der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 wurde die Kündigungsfrist für Mieter in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB einheitlich auf drei Monate festgelegt, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Zuvor galten nach § 565 Abs. 2 BGB a.F. gestaffelte, mit der Mietdauer ansteigende Kündigungsfristen, die für beide Vertragsparteien gleichermaßen bis zu zwölf Monate betragen konnten.

Für Altverträge enthält Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB eine Übergangsvorschrift: Ist eine von der gesetzlichen Frist des § 573 c Abs. 1 oder 3 BGB abweichende Kündigungsfrist vor dem 1. September 2001 vertraglich vereinbart worden, bleibt diese Vereinbarung wirksam; § 573 c Abs. 4 BGB, der eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung grundsätzlich für unwirksam erklärt, findet insoweit keine Anwendung.

Wird diese Übergangsregelung durch spätere Vorschriften verdrängt?

Strittig war vorliegend, ob Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB durch die allgemeine Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB, wonach ab dem 1. Januar 2003 das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann geltenden Fassung auf Dauerschuldverhältnisse anzuwenden ist, mit Wirkung ab diesem Zeitpunkt verdrängt wird. Dies ist zu verneinen. Die speziellere Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht der allgemeinen Vorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB vor und wird durch diese nicht überspielt (vgl. BGH, 06.04.2005 - Az: VIII ZR 155/04). Vor dem 1. September 2001 vereinbarte Kündigungsfristen behalten daher auch über den 1. Januar 2003 hinaus ihre Gültigkeit.

Welche Voraussetzungen muss eine solche vertragliche Vereinbarung erfüllen?

Eine Vereinbarung über Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB liegt vor, wenn die Vertragsparteien die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen zum Vertragsinhalt gemacht haben. Wird ein bestehendes Mietverhältnis durch Abschluss eines neuen Vertrags über eine andere Wohnung desselben Vermieters fortgesetzt und dabei die Fortgeltung der ursprünglich vereinbarten, an die gesamte Mietdauer anknüpfenden Kündigungsfrist festgelegt, handelt es sich ebenfalls um eine solche Vereinbarung. Der Umstand, dass der Anlass für eine derartige Regelung im Interesse einer Vertragspartei an der Aufrechterhaltung einer bereits erworbenen verlängerten Kündigungsfrist liegt, führt nicht dazu, dass ursprünglich symmetrisch - also für beide Parteien gleichermaßen - geltende Kündigungsfristen nur noch einseitig fortgelten sollen. Eine solche Beschränkung muss sich vielmehr aus der Vereinbarung selbst ergeben.

Im zu entscheidenden Fall hatten die Parteien im ursprünglichen Mietvertrag eine gestaffelte Kündigungsfrist vereinbart, die sich nach zehn Jahren Mietdauer auf zwölf Monate verlängerte. Bei Abschluss eines späteren Mietvertrags über eine andere Wohnung im selben Haus wurde handschriftlich die Fortgeltung dieser Frist auf Grundlage der seit Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses „erworbenen“ Mietdauer festgehalten. Diese Vereinbarung war nach den vorgenannten Grundsätzen sowohl für die Kündigung durch den Vermieter als auch durch den Mieter maßgeblich, so dass eine Kündigungsfrist von einem Jahr zu beachten war.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.