Wohnungseigentümer haftet nicht für versicherten Wasserschaden

Ist ein Wasserschaden zwischen Wohnungseigentümern durch die gemeinsame Gebäudeversicherung gedeckt und scheidet ein Regress des Versicherers gegen den Schädiger aus, darf der geschädigte Miteigentümer den Schädiger grundsätzlich nicht auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Ausgestaltung des rechtlichen Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern

Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Diese ergibt sich zum einen aus etwaigen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG, zum anderen aus dem unter allen Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis. Aus diesem Schuldverhältnis können Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB folgen. Diese Sonderverbindung unterscheidet die Rechtsstellung von Wohnungseigentümern von derjenigen bloßer Grundstücksnachbarn, zwischen denen ein solches Näheverhältnis nicht besteht. Dementsprechend hat ein Wohnungseigentümer im Rahmen dieser Sonderverbindung auch für das Verschulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen, während das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis hierfür keine ausreichende Grundlage bildet.

Wann darf ein Schädiger nicht in Anspruch genommen werden?

Ist im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Gebäudeversicherungsvertrag abgeschlossen, wird dieser in der berechtigten Erwartung eingegangen, dass den Mitgliedern die versicherten Risiken abgenommen werden und ihnen Auseinandersetzungen untereinander erspart bleiben. Fällt der geltend gemachte Schaden unter das versicherte Interesse, kann der Gebäudeversicherer gegen den Schädiger keinen Regress nehmen und liegen keine besonderen Umstände vor, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers rechtfertigen, ist der geschädigte Miteigentümer verpflichtet, sich allein an den Gebäudeversicherer zu halten. Nimmt der Geschädigte den Schädiger gleichwohl in Anspruch, steht diesem ein Schadensersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB) zu, den er der Klageforderung nach § 242 BGB entgegenhalten kann. Für das Verhältnis der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft untereinander gilt insoweit nichts anderes als für das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, für welches ein entsprechender Grundsatz bereits anerkannt war (vgl. BGH, 03.11.2004 - Az: VIII ZR 28/04).

Welche Rolle spielt das Verschulden des Schädigers?

Ein Rückgriff des Gebäudeversicherers gegen den schädigenden Miteigentümer scheidet regelmäßig aus, wenn der Gebäudeversicherungsvertrag dahin auszulegen ist, dass auch das Sachersatzinteresse der einzelnen Miteigentümer am Gemeinschafts- und Sondereigentum der übrigen Wohnungseigentümer mitversichert ist. In einem solchen Fall ist der schädigende Miteigentümer, sofern er den Schaden nur leicht fahrlässig herbeigeführt hat, bereits nicht als Dritter im Sinne von § 67 Abs. 1 VVG zu qualifizieren (vgl. BGH, 18.03.2001 - Az: IV ZR 163/99). Der Umstand, dass der Schädiger daneben haftpflichtversichert ist, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung und begründet insbesondere kein besonderes Interesse des Geschädigten an dessen Inanspruchnahme (vgl. BGH, 08.11.2000 - Az: IV ZR 298/99; BGH, 13.09.2006 - Az: IV ZR 273/05).

Welche Bedeutung hat eine bestehende Haftpflichtversicherung des Schädigers?

Für die Annahme einer Rücksichtnahmepflicht ist es unerheblich, auf welche Anspruchsgrundlage der Geschädigte seine Forderung stützt. Entscheidend ist, dass durch die Inanspruchnahme das Miteinander der Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Hieran ändert auch das Bestehen einer deckungspflichtigen Haftpflichtversicherung des Schädigers nichts, da dieser gehalten ist, seiner Obliegenheit zur Unterstützung seines Haftpflichtversicherers nachzukommen (vgl. BGH, 13.09.2006 - Az: IV ZR 273/05). Die Wohnungseigentümer müssten in einem solchen Fall gegenteilige Positionen einnehmen, was dem Bestreben nach Vermeidung von Konflikten unter den Miteigentümern unabhängig vom Bestehen einer Haftpflichtversicherung zuwiderliefe.

Wann besteht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an der Inanspruchnahme?

Prozessrisiken, die aus der Verletzung versicherungsvertraglicher Obliegenheiten des Geschädigten resultieren - etwa eine mögliche Verjährung des Anspruchs gegen den Gebäudeversicherer nach § 12 Abs. 1 VVG oder die Nichteinhaltung der Klagefrist des § 12 Abs. 3 Satz 1 VVG - begründen kein besonderes Interesse, das eine Inanspruchnahme des Schädigers ausnahmsweise rechtfertigen könnte (vgl. BGH, 03.11.2004 - Az: VIII ZR 28/04).

Im zu entscheidenden Fall ging es um einen Wasserschaden, der durch eine ausgelaufene Waschmaschine in der Wohnung eines Miteigentümers verursacht worden war und in die darunterliegende Wohnung eines anderen Miteigentümers eingedrungen war. Da der geltend gemachte Schaden vom Gebäudeversicherungsvertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst war, ein Regress des Gebäudeversicherers gegen die schädigende Miteigentümerin mangels Vorliegens eines Dritten im Sinne von § 67 Abs. 1 VVG ausschied und besondere Umstände für ein ausnahmsweises Interesse an deren Inanspruchnahme nicht ersichtlich waren, war die geschädigte Miteigentümerin nach § 242 BGB gehindert, die schädigende Miteigentümerin auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen.

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