Kündigungsfrist im Mietrecht: Diese Regeln gelten für Mieter und Vermieter

Die Kündigungsfristen regeln, wann ein Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung endet. Grundlage ist § 573c BGB, der zwischen Mietern und Vermietern differenziert und legt für beide Seiten unterschiedliche Kündigungsfristen festlegt.

Drei Monate Kündigungsfrist für Mieter

Wer als Mieter kündigt, muss stets eine Frist von drei Monaten einhalten (§ 573c Abs. 1 BGB). Diese Frist gilt seit der Mietrechtsreform unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht - ob nach wenigen Monaten gekündigt oder ein Jahrzehnte bestehendes Mietverhältnis beendet wird, macht keinen Unterschied. Ein Kündigungsgrund muss dabei nicht angegeben werden.

Von dieser gesetzlichen Frist darf im Mietvertrag zugunsten des Mieters abgewichen werden; kürzere Fristen sind also zulässig. Eine Verlängerung zulasten des Mieters ist dagegen unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Enthält der Mietvertrag umgekehrt eine kürzere Frist, die eigentlich nur für den Mieter gelten sollte, bleibt der Vermieter dennoch an die gesetzliche - längere - Frist gebunden (vgl. OLG Zweibrücken, 23.11.1989 - Az: 3 W 35/89 RE).

Gestaffelte Fristen für Vermieter

Für Vermieter gilt keine einheitliche Frist. Sie richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und verlängert sich mit zunehmender Wohndauer:

Maßgeblich für die Berechnung ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Überlassung der Wohnung, nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung. Ein Wechsel des Vermieters während der Mietzeit hat keinen Einfluss auf die bereits laufende Frist. Auch Zeiten, in denen der jetzige Mieter aufgrund eines Mietvertrags des früheren Ehegatten in der Wohnung gelebt hat, werden mitgerechnet. Ist ein Mieter innerhalb desselben Hauses umgezogen, zählt für die Fristberechnung die gesamte bisherige Mietzeit (vgl. BGH, 22.06.2005 - Az: VIII ZR 326/04). Ein vorangegangenes Untermietverhältnis wird bei der Fristberechnung dagegen in der Regel nicht berücksichtigt.

Verändert sich die maßgebliche Mietdauer zwischen Zugang der Kündigung und dem geplanten Auszugstermin - liegt das Mietverhältnis beim Zugang etwa noch unter acht Jahren, beim geplanten Ende aber bereits darüber -, ist für die Fristberechnung allein der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung entscheidend.

Kündigungszugang bis zum dritten Werktag des Monat ist entscheidend

Nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Als Werktage zählen alle Tage außer Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen, ausdrücklich also auch der Samstag (vgl. BGH, 27.04.2005 - Az: VIII ZR 206/04).

Geht eine Kündigung erst nach dem dritten Werktag beim Empfänger ein, wird sie dadurch nicht unwirksam - der Beendigungstermin verschiebt sich lediglich automatisch um einen weiteren Monat. Eine Kündigung, die spätestens am 3. Werktag im April zugeht, beendet das Mietverhältnis zum 30. Juni; geht sie erst am 4. Werktag oder später zu, endet der Vertrag erst zum 31. Juli. Da im Streitfall der Zugang beim Empfänger nachgewiesen werden muss, empfiehlt sich ein Einwurf-Einschreiben oder die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder unter Zeugen.

Muss die Kündigung einen genauen Termin nennen?

Eine ordentliche Kündigung muss keinen konkreten Beendigungstermin enthalten. Nennt die kündigende Partei dennoch einen zu früh gewählten Termin, wird die Kündigung nicht unwirksam, sondern gilt automatisch zum nächstmöglichen rechtlich zulässigen Termin - vorausgesetzt, der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses ist erkennbar (vgl. BGH, 10.04.2024 - Az: VIII ZR 286/22).

Kündigungsausschluss im Mietvertrag ist bindend

Ein wirksam vereinbarter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für maximal vier Jahre ist von den Vertragspartnern zu beachten.

Sonderfall Zeitmietvertrag

Zeitmietverträge (§ 575 BGB) sind bis zum vereinbarten Ablauf einzuhalten und nicht vorzeitig kündbar. Das Mietverhältnis endet hier mit Zeitablauf.

Sonderregeln für vor 2001 geschlossene Mietverträge

Für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, gilt seit dem 1.6.2005 aufgrund der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB grundsätzlich ebenfalls die dreimonatige Kündigungsfrist zugunsten des Mieters. Von dieser Angleichung sind allerdings mehrere Vertragsgestaltungen ausgenommen.

Individualvertraglich - also nicht formularmäßig - vereinbarte gestaffelte Kündigungsfristen bleiben unverändert wirksam. Da nach § 310 Abs. 3 BGB auch zur einmaligen Verwendung bestimmte Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten, muss der Vermieter im Streitfall beweisen, dass eine Klausel tatsächlich ausgehandelt wurde. Ebenfalls unberührt bleiben formularmäßig vereinbarte Fristen, die schon nach dem früheren § 565 Abs. 2 BGB a.F. vom gesetzlichen Muster abwichen, etwa längere Fristen zulasten des Mieters.

Besondere Bedeutung haben sogenannte Kettenmietverträge mit Verlängerungsklausel, wie sie vor der Mietrechtsreform üblich waren: Das Mietverhältnis verlängert sich dabei automatisch um einen bestimmten Zeitraum, wenn es nicht zum Ablauf gekündigt wird. Hier ist eine Kündigung nur jeweils zum vereinbarten Verlängerungstermin möglich, nicht zu einem beliebigen Zeitpunkt (vgl. BGH, 06.04.2005 - Az: VIII ZR 155/04; BGH, 20.06.2007 - Az: VIII ZR 257/06). Die dabei einzuhaltende Kündigungsfrist richtet sich mangels abweichender Vereinbarung nach der Wohndauer und kann bis zu zwölf Monate betragen.

Auch Mietverträge, die noch nach dem Zivilgesetzbuch der DDR geschlossen wurden, sind noch gültig - eine darin enthaltene zwei- oder vierwöchige Kündigungsfrist für den Mieter gilt als wirksame vertragliche Vereinbarung, die auch die Mietrechtsreform überdauert hat (vgl. Kammergericht, 22.01.1998 - Az: 8 RE-Miet 6765/97). Der Vermieter eines solchen Vertrags kann allerdings ausschließlich mit der gesetzlichen Frist des § 573c Abs. 1 BGB kündigen.

Möblierter Wohnraum und Untermietverhältnisse

Für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den dieser überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gilt eine deutlich kürzere Frist: Nach § 573c Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Kündigung spätestens am fünfzehnten Tag eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig - vorausgesetzt, der Raum ist nicht zum dauerhaften Gebrauch an eine Familie oder Haushaltsangehörige überlassen. In diesem Fall gelten stattdessen die normalen Fristen des § 573c Abs. 1 BGB, verlängert um jeweils drei Monate, wenn der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigt (§ 573a Abs. 1 BGB). Dieselbe Verlängerung um drei Monate gilt bei sogenannten Einliegerwohnungen, wenn sich der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht auf ein berechtigtes Interesse beruft (§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Bei klassischen Untermietverhältnissen, in denen ein einzelnes Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters bewohnt wird, steht beiden Seiten ein Kündigungsrecht zum Monatsende zu, das spätestens bis zur Monatsmitte, also bis zum 15., erklärt werden muss.

Verkürzte Fristen bei Mieterhöhung und Modernisierung

Neben der ordentlichen Kündigung sieht das Gesetz einzelne Sonderkündigungsrechte mit eigener, verkürzter Frist vor. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung besteht ein eigenständiges Sonderkündigungsrecht: Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erklärt werden, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, und wird zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam (§ 555e BGB).

Was gilt bei außerordentlicher, fristloser Kündigung?

Von den hier genannten Fällen zu unterscheiden ist die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB, die beiden Vertragsseiten bei Vorliegen eines wichtigen Grundes offensteht und ohne jede Frist mit sofortiger Wirkung wirkt. Solange jedoch kein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Frist unzumutbar macht, bleiben Mieter wie Vermieter an die dargestellten Fristen gebunden.

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