Formularmietvertrag: Verlängerte Kündigungsfrist übersteht Inhaltskontrolle

Eine formularvertragliche Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate in einem Wohnraummietvertrag ist wirksam und hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG stand. Die Verlängerung begünstigt in erster Linie den Mieter, da sie ihm mehr Zeit zur Beschaffung von Ersatzwohnraum verschafft, sodass eine unangemessene Benachteiligung ausscheidet.

Formularmäßige Kündigungsfristklausel in einem Wohnraummietvertrag

Die Parteien stritten im vorliegenden Fall darüber, ob eine in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel, die für beide Vertragsparteien eine einheitliche Kündigungsfrist von sechs Monaten vorsieht, wirksam vereinbart werden kann. Die gesetzliche Regelung sah zum damaligen Zeitpunkt in § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor, die sich nach fünf, acht und zehn Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate verlängert. Die formularvertragliche Festlegung auf einheitlich sechs Monate wich hiervon zulasten wie zugunsten der Parteien in unterschiedlichen Phasen des Mietverhältnisses ab.

Eine Formularklausel unterliegt der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG, wenn sie gemäß § 8 AGBG von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen enthält. Da die vertraglich vereinbarte einheitliche Kündigungsfrist von sechs Monaten von der gestaffelten gesetzlichen Regelung des § 565 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BGB abweicht, war die Klausel grundsätzlich kontrollfähig. Eine Prüfung nach §§ 10, 11 AGBG kam nicht in Betracht, da die Kündigung von Mietverträgen nicht zu den dort katalogisierten Vertragsbestimmungen gehört.

Liegt eine unangemessene Benachteiligung vor?

Nach § 9 AGBG ist eine Formularklausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, insbesondere wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte und Pflichten so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet wird. Maßgeblich für die Beurteilung ist der Zweck der gesetzlichen Kündigungsfristenregelung: Sie soll beiden Vertragsparteien eine angemessene Zeit einräumen, sich auf die veränderte Lage einzustellen - dem Mieter zur Suche einer neuen Wohnung, dem Vermieter zur Suche eines neuen Mieters. Die Staffelung nach der Mietdauer trägt zudem dem Gewöhnungseffekt beider Parteien Rechnung. Zu berücksichtigen ist ferner, dass die gesetzliche Fristenregelung in erster Linie dem Schutz des Mieters als des regelmäßig schwächeren Vertragspartners dient.

Wirksamkeit der Verlängerung für die ersten Mietjahre

Die Verlängerung der Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate ist nur für das zweite bis fünfte Mietjahr von praktischer Bedeutung und steht den dargestellten gesetzgeberischen Grundsätzen nicht entgegen. Die längere Frist begünstigt vorrangig den Mieter, da ihm im Falle einer Vermieterkündigung ein längerer Zeitraum zur Beschaffung von Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Soweit die Regelung den Mieter im Fall einer eigenen Kündigung belasten kann, steht ihm - anders als dem Vermieter - regelmäßig die Möglichkeit offen, einen Ersatzmieter zu stellen, den der Vermieter nur bei nachhaltiger Beeinträchtigung seiner Interessen ablehnen kann. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG liegt hierin nicht.

Keine Verkürzung der Kündigungsfrist zulasten des Mieters

Anders zu beurteilen ist der Fall, dass die einheitliche Kündigungsfristregelung ab dem neunten Jahr des Mietverhältnisses zu einer Verkürzung der nach § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB eigentlich auf neun beziehungsweise zwölf Monate verlängerten gesetzlichen Frist führt. Eine vertragliche Verkürzung der Kündigungsfrist ist nur zugunsten des Vermieters bei Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch zulässig; im Übrigen ist eine solche Verkürzung gemäß § 134 BGB nichtig. Diese Unwirksamkeit erfasst jedoch nach nahezu einhelliger Auffassung nur das Kündigungsrecht des Vermieters, während die Verkürzung zugunsten des Mieters wirksam bleibt, da § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB ausschließlich dem Mieterschutz dient und eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für ihn eine Verbesserung seiner Rechtsposition darstellt. Unter dem Vorbehalt des § 139 BGB ist bei einer nur geringfügigen Beeinträchtigung der Vermieterposition von einer Teilwirksamkeit der Klausel auszugehen, sodass die Kündigungsfrist für den Vermieter auf das gesetzlich vorgeschriebene Maß zurückgeführt wird.

Keine überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGBG

Eine Prüfung unter dem Gesichtspunkt des § 3 AGBG war nicht veranlasst. Eine moderate Verlängerung der Kündigungsfrist ist bei einem Wohnraummietvertrag nicht atypisch; auch die äußere Gestaltung und Einbeziehung der Klausel begegnete keinen Bedenken.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.