Mäusebefall in der Mietwohnung: Wann Mieter fristlos kündigen und mindern dürfen

Ein erheblicher Mäusebefall in einer Mietwohnung berechtigt den Mieter zur Minderung der Miete um mindestens 20 % sowie zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Die malermäßige Behandlung des Balkons gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Bei einem Sprung in der Fensterscheibe trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für ein Verschulden des Mieters.

Mäusebefall als Mietmangel: Minderung und fristlose Kündigung

Ein Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 BGB liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten nachteilig abweicht. Der Befall einer Wohnung mit Mäusen stellt einen solchen Mangel dar, sofern dieser nicht als unerheblich einzustufen ist.

Im zu entscheidenden Fall war die Wohnung seit Beginn eines Monats wiederholt von Mäusen betroffen; der Befall wurde dem Vermieter unstreitig gemeldet, und auch in Wohnungen anderer Mieter des Anwesens trat Mäusebefall auf. Ein pauschales Bestreiten des Befalls durch den Vermieter genügt den Anforderungen an einen substantiierten Sachvortrag nicht, wenn konkrete Tatsachen des Mieters zu den Beeinträchtigungen unwidersprochen bleiben.

Ist ein solcher Mangel gegeben, ist der Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete berechtigt. Angesichts der mit einem Mäusebefall einhergehenden erheblichen Beeinträchtigungen sowie der Möglichkeit gesundheitlicher Auswirkungen ist eine Minderung in Höhe von mindestens 20 % gerechtfertigt.

Voraussetzungen der fristlosen Kündigung wegen Mängeln

Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn dem Vermieter zur Beseitigung des Mangels erfolglos eine angemessene Frist gesetzt wurde. Die Angemessenheit der Frist bemisst sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach Art und Ausmaß der Beeinträchtigung. Eine Frist von zweieinhalb Wochen zur Einleitung konkreter Bekämpfungsmaßnahmen ist bei einem gemeldeten Mäusebefall als angemessen anzusehen, wenn keine Gründe für deren Unzumutbarkeit ersichtlich sind. Verstreicht die gesetzte Frist erfolglos, endet das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigungserklärung; eine Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins besteht ab diesem Zeitpunkt nicht mehr.

Für den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der Kündigung und der tatsächlichen Rückgabe der Mietsache kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht. Auch insoweit erstreckt sich das Minderungsrecht des Mieters auf die geschuldete Nutzungsentschädigung, sodass der geminderte Betrag maßgeblich bleibt (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. V. 98).

Gehört der Balkon zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen nach der II. Berechnungsverordnung ausdrücklich lediglich Arbeiten im Innenbereich der Wohnung (vgl. § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV). Die malermäßige Behandlung eines Balkons sowie sonstige Arbeiten im Außenbereich der Wohnung fallen daher nicht unter den Begriff der Schönheitsreparatur (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. III 1068). Ein Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Streicharbeiten an Wänden, Boden und Geländer eines Balkons sowie an einem Fenster scheidet insoweit aus.

Unabhängig von dieser Einordnung setzt ein Schadenersatzanspruch nach § 326 Abs. 2 BGB a. F. zudem voraus, dass dem Mieter eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt wurde. Fehlt es hieran oder wird - wie vorliegend hinsichtlich eines Fensters - ausdrücklich von weiteren Forderungen Abstand genommen, kommt ein entsprechender Anspruch nicht in Betracht. Für die Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen an Nebengelassen ist mangels besonderer Vereinbarung von einem Turnus von sieben Jahren auszugehen (vgl. BGH, 30.10.1984 - Az: VIII ARZ 1/84). Ist diese Frist im Zeitpunkt der geltend gemachten Pflichtverletzung noch nicht abgelaufen, fehlt es an einer Pflicht zur vorzeitigen malermäßigen Behandlung, sofern der Vermieter keine Tatsachen darlegt, aus denen sich eine vorzeitige Erforderlichkeit ergibt.

Wer trägt die Beweislast für einen Sprung in der Fensterscheibe?

Für einen Schadenersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung wegen Beschädigung der Mietsache trägt grundsätzlich der Anspruchsteller die Darlegungs- und Beweislast für die schuldhafte Verursachung des Schadens durch den Mieter. Eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Mieters kommt nur dann in Betracht, wenn sich der Schaden in dessen alleinigem Obhutsbereich ereignet hat (vgl. OLG Karlsruhe, 09.08.1984 - Az: 3 Re-Miet 6/84). Lässt sich nicht ausschließen, dass die Beschädigung ebenso gut durch eine Einwirkung von außen wie durch eine aus dem alleinigen Obhutsbereich des Mieters stammende Ursache entstanden sein kann, verbleibt es bei der allgemeinen Beweislastverteilung zu Lasten des Vermieters. Ein entsprechender Schadenersatzanspruch scheidet dann mangels ausreichender Darlegung und Beweisführung aus.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.