Maklerprovision: Geld zurück, wenn Makler gleichzeitig Verwalter ist

Ein Makler, der neben der Vermittlung auch Verwaltungstätigkeiten für den Vermieter übernimmt - etwa die Auswahl und Unterzeichnung des Mietvertrags, die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen oder die Vertretung bei Eigentümerversammlungen -, verliert seinen Anspruch auf Maklerprovision. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG ist bereits eine verwaltende Tätigkeit in Teilbereichen ausreichend, wenn sie zeigt, dass der Vermittler vorrangig die Interessen des Vermieters wahrnimmt; auf eine vollständige Verwaltertätigkeit oder eine tatsächlich gezahlte Vergütung kommt es nicht an.

Wann entfällt der Anspruch eines Maklers auf Provision?

Nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, 5 Abs. 1 WoVermG besteht ein Anspruch auf Rückzahlung einer als Maklerprovision geleisteten Zahlung, wenn der Makler zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zugleich Verwalter der Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG war. In diesem Fall steht ihm eine Vergütung für die Wohnungsvermittlung nicht zu. Die gezahlte Provision ist als rechtsgrundlose Leistung zurückzugewähren.

Was ist unter „Verwaltertätigkeit“ im Sinne des Gesetzes zu verstehen?

Welche Tätigkeiten im Einzelnen unter den Begriff der Verwaltertätigkeit zu fassen sind, ist im Gesetz nicht näher bestimmt. Aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung - einerseits das gesetzliche Leitbild des Maklers als unabhängigen Vermittler von Verträgen auf dem Gebiet der Wohnungsvermietung beizubehalten, und zum anderen dem Schutzzweck, den Mieter zu schützen - folgt, dass jede verwaltende Tätigkeit ausreicht, die zeigt, dass der Vermittelnde vorrangig die Interessen des Vermieters wahrnimmt.

Für die Anwendung des § 2 WoVermG ist dabei nicht erforderlich, dass sämtliche Verwaltungsfunktionen von einer Person wahrgenommen werden. Es genügt bereits die Wahrnehmung von Verwaltungstätigkeiten in Teilbereichen. Diese sind abzugrenzen von bloßen Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise vom Makler mitübernommen werden und für sich genommen keine Verwaltereigenschaft begründen.

Wie wird die Neutralitätspflicht des Maklers abgegrenzt?

Überschreitet der Vermittelnde den Bereich der Serviceleistungen eines Maklers und übernimmt Aufgaben, die typischerweise dem Verwalter zufallen, ist die Neutralitätspflicht des Maklers verletzt. Dazu zählen insbesondere die eigenständige Auswahl des Mietvertrages und dessen Ausfüllung, die eigenständige Auswahl des Mieters ohne vorherige Rückfrage beim Vermieter, die Unterzeichnung des Mietvertrages in Vertretung des Vermieters, das Auftreten als Vertreter des Eigentümers gegenüber der Verwaltungsgesellschaft der Gesamtanlage, die Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen für den Vermieter, die Teilnahme an Eigentümerversammlungen mit entsprechender Vollmacht sowie die Entgegennahme von Kündigungen und die Organisation der Wohnungsübergabe einschließlich damit verbundener Hinweise an den Mieter.

Im hier zu entscheidenden Fall hatte der Makler den Mietvertrag ausgewählt und ausgefüllt, die Mieterin ohne Rückfrage beim Vermieter ausgesucht, den Mietvertrag in Vertretung unterschrieben, gegenüber der Verwaltungsgesellschaft als Vertreter der Eigentümer agiert, die Nebenkostenabrechnung überprüft, an einer Eigentümerversammlung mit Vollmacht teilgenommen sowie die Kündigung der Vormieterin und die Übergabe der Wohnung samt Hinweisen zur Teppichbodenreinigung übernommen. In der Gesamtschau begründet ein derartiges Tätigkeitsbild eine mit der Neutralitätspflicht des Maklers unvereinbare Verwaltertätigkeit.

Kommt es auf eine zeitliche Nähe zum Vertragsabschluss oder auf die Entgeltlichkeit der Tätigkeit an?

Eine zeitliche Zäsur zwischen Vertragsabschluss und der Ausübung einzelner Verwaltungstätigkeiten steht der rechtlichen Einordnung als Verwaltertätigkeit nicht entgegen, wenn sich das zugrunde liegende Vertrauens- und Auftragsverhältnis zwischen Vermieter und Vermittelndem im fraglichen Zeitraum nicht wesentlich verändert hat.

Ebenso ist es für die rechtliche Bewertung ohne Bedeutung, ob die Verwaltungsleistungen ursprünglich aufgrund persönlicher Bekanntschaft und zunächst unentgeltlich erbracht wurden. Maßgeblich ist allein die tatsächliche Ausübung verwaltender Tätigkeiten, unabhängig davon, ob und wann hierfür ein Entgelt vereinbart oder gezahlt wurde.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.