Widerruf des Maklervertrags und der Provisionsanspruch des Doppelmaklers bei Einfamilienhausverkauf

Ein Immobilienmakler verliert seinen Provisionsanspruch gegen den Käufer eines Einfamilienhauses nicht dadurch, dass die Verkäuferseite den mit ihm geschlossenen Maklervertrag wirksam widerruft, weil der Makler fahrlässig keine Widerrufsbelehrung erteilt hat. Eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Die Parteien stritten über den Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Einfamilienhauses, für das ein Erbbaurecht bestand. Der Makler war sowohl für die Verkäuferseite als auch für den Käufer tätig (sogenannter Doppelmakler) und hatte mit beiden Parteien jeweils eine Provision in gleicher Höhe vereinbart. Nachdem die Verkäuferseite den mit dem Makler geschlossenen Maklervertrag wirksam widerrufen hatte, weil der Makler es versäumt hatte, eine Widerrufsbelehrung zu erteilen, verweigerte der Käufer die Zahlung der vereinbarten Provision. Er berief sich darauf, dass die Provisionspflicht auch ihm gegenüber entfallen sei.

Fällt ein auf einem Erbbaurecht errichtetes Haus unter die Textformpflicht für Maklerverträge?

Die Textformpflicht des § 656a BGB gilt für Maklerverträge, die den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand haben. Der Begriff des Einfamilienhauses ist dabei nicht auf das Grundstückseigentum im Sinne des § 93 BGB beschränkt, sondern erfasst auch Erbbaurechte nach dem Gesetz über das Erbbaurecht. Ein Einfamilienhaus, das auf der Grundlage eines Erbbaurechts gemäß § 1 Abs. 1 ErbbauRG errichtet worden ist, unterfällt damit dem Anwendungsbereich des § 656a BGB. Auf die rechtliche Ausgestaltung des Eigentums an Grund und Boden kommt es für die Einordnung als Einfamilienhaus nicht an.

Wann liegt ein formwirksames Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags vor?

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, wobei an die Feststellung eines entsprechenden Willens strenge Anforderungen zu stellen sind. Der Makler muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des jeweiligen Interessenten sein will; hierfür eignet sich insbesondere ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Enthält ein Exposé einen nicht näher erläuterten Hinweis auf die Provisionserwartung, liegt darin regelmäßig ein hinreichender Hinweis auf die Provisionserwartung gegenüber dem Kaufinteressenten (vgl. BGH, 04.11.1999 - Az: III ZR 223/98). Auch für Maklerverträge, die der Textform des § 656a BGB unterliegen, gilt, dass ein Vertragsschluss konkludent erfolgen kann, sofern sich die wesentlichen Vertragsbestandteile - insbesondere die Vertragsparteien, die Provisionshöhe und der Gegenstand des Hauptvertrags - aus den die Textform wahrenden Erklärungen bestimmbar ergeben (vgl. BGH, 11.03.2026 - Az: I ZR 202/25). Die jeweiligen Erklärungen der Vertragsparteien müssen dabei nicht in einem einheitlichen Dokument enthalten sein, sondern können auch auf getrennten dauerhaften Datenträgern erfolgen, sodass etwa auch durch Austausch von E-Mails ein formwirksamer Maklervertrag zustande kommen kann.

Übersendet der Makler auf Anforderung des Interessenten ein Exposé, das ein eindeutiges Verlangen nach einer Käuferprovision enthält, liegt darin ein der Textform genügendes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Nimmt der Interessent dieses Angebot seinerseits in Textform an - etwa durch Vereinbarung eines Besichtigungstermins per E-Mail -, kommt ein formwirksamer Maklervertrag zustande.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.