Maklerprovision trotz über einjähriger Wartezeit - bleibt der Anspruch bestehen?

Ein Provisionsanspruch des Nachweismaklers besteht auch dann fort, wenn zwischen der maklerlichen Nachweistätigkeit und der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages mehr als ein Jahr liegt. Voraussetzung ist, dass die Verkaufsabsicht des Verkäufers durchgehend fortbestanden hat; die Beweislast hierfür trägt der Makler.

Wann entsteht der Provisionsanspruch des Nachweismaklers?

Der Provisionsanspruch des Maklers gemäß § 652 BGB setzt zunächst voraus, dass zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist. Wird der Makler zunächst nur vom Verkäufer beauftragt, muss er dem Kaufinteressenten gegenüber deutlich machen, dass er auch mit diesem in Vertragsbeziehungen treten und von ihm eine Provision verlangen will. Nach ständiger Rechtsprechung genügt hierfür ein eindeutiges und ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers, etwa in Form einer entsprechenden Klausel im Exposé oder in der Verkaufsaufgabe (vgl. BGH, 04.11.1999 - Az: III ZR 223/98). Eine Klausel, wonach die Maklercourtage vom Käufer zu tragen ist, bringt hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass der Makler selbst - und nicht erst der Verkäufer im Rahmen des späteren Kaufvertrages - die Provision vom Käufer fordert. Eine andere Deutung, etwa als bloßer Hinweis auf eine im Hauptvertrag beabsichtigte Abwälzung von Nebenkosten, kommt nur dann in Betracht, wenn die Maklerkosten ausdrücklich als Erwerbsnebenkosten (vgl. BGH, NJW 1981, 495) oder Kaufnebenkosten (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 1997, 368) bezeichnet werden.

Für den Anspruch aus § 652 BGB ist weiter erforderlich, dass die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich geworden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes entsteht der Provisionsanspruch nur, wenn sich der Vertragsschluss zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt (vgl. BGH, 25.02.1999 - Az: III ZR 191/98). Ob dieser Ursachenzusammenhang vorliegt, ist durch eine wertende Beurteilung sämtlicher Umstände zu ermitteln, die zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages liegen.

Welche Bedeutung hat ein längerer Zeitablauf zwischen Nachweis und Vertragsschluss?

Liegt zwischen der Nachweistätigkeit des Maklers und der Beurkundung des Kaufvertrages ein erheblicher Zeitraum - vorliegend rund vierzehn Monate zwischen der letzten gemeinsamen Objektbesichtigung und dem Notartermin -, entfällt der Ursachenzusammenhang nicht automatisch. Zwar kann bei Fehlen eines „angemessenen“ zeitlichen Zusammenhangs die Vermutung eines Kausalzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss nicht ohne weiteres angenommen werden. Der Zeitablauf schließt einen ursächlichen Zusammenhang jedoch nicht von vornherein aus. In einem solchen Fall trägt der Makler die Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich der fortbestehende Ursachenzusammenhang ergibt.

Maßgebliches Kriterium für die Beurteilung ist insoweit, ob die Verkaufsabsicht des Verkäufers während des gesamten Zeitraums unverändert fortbestanden hat (vgl. BGH, 25.02.1999 - Az: III ZR 191/98). Eine zwischenzeitliche Einstellung konkreter Verkaufsbemühungen - etwa aus vertriebstaktischen Erwägungen, um das Objekt am Markt nicht als schwer verkäuflich erscheinen zu lassen - steht dem Fortbestand der grundsätzlichen Verkaufsbereitschaft nicht entgegen, sofern keine endgültige Abstandnahme vom Verkaufsvorhaben vorliegt. Auch der Umstand, dass Vertragsverhandlungen mit einem anderen, ebenfalls vom Makler nachgewiesenen Interessenten zunächst scheitern, ändert an der fortbestehenden Verkaufsabsicht nichts, solange der Verkäufer weiterhin grundsätzlich zur Veräußerung bereit ist.

Von der beschriebenen Konstellation abzugrenzen sind Fälle, in denen sich der Verkäufer bereits während der Nachweistätigkeit des Erstmaklers auf einen bestimmten Erwerbsinteressenten festgelegt hatte und erst die Tätigkeit eines zweiten, später eingeschalteten Maklers ursächlich für den letztlich zustande gekommenen Vertragsschluss wurde (vgl. BGH, NJW 1991, 950). In einer solchen Konstellation fehlt es an der für den Provisionsanspruch erforderlichen Ursächlichkeit der ursprünglichen Nachweisleistung. Hat hingegen ausschließlich ein Makler nachweisend tätig gewesen und der spätere unmittelbare Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer nicht auf der Tätigkeit eines weiteren Maklers, sondern auf eigener Initiative des Käufers beruht, bleibt der ursprüngliche Ursachenzusammenhang bestehen.

Welche Bedeutung haben Abweichungen zwischen Nachweisobjekt und Kaufgegenstand?

Geringfügige Abweichungen zwischen dem nachgewiesenen und dem letztlich erworbenen Objekt stehen dem Provisionsanspruch nicht entgegen, sofern die Identität des Kaufgegenstandes im Kern gewahrt bleibt. Dies gilt sowohl für personelle Abweichungen - etwa wenn der Name des Verkäufers dem Kaufinteressenten zunächst nicht bekanntgegeben wird, der vom Makler benannte Ansprechpartner aber tatsächlich bevollmächtigt war - als auch für inhaltliche Abweichungen wie Differenzen bei der angegebenen Wohnfläche oder beim Kaufpreis. Auch eine Kaufpreisdifferenz zwischen ursprünglichem Angebotspreis und letztlich vereinbartem Kaufpreis führt nicht zur Verneinung der Identität, sofern sie sich in einem für den Immobilienmarkt üblichen Rahmen bewegt (vgl. Palandt-Sprau, § 652 Rn. 30).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.