Nachweismakler: Rechte, Pflichten und der Provisionsanspruch

Wer beim Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages auf die Dienste eines Maklers zurückgreift, begegnet in der Praxis zwei grundlegenden Maklertypen: dem Nachweismakler und dem Vermittlungsmakler. Beide verdienen ihre Provision erst dann, wenn der Hauptvertrag tatsächlich zustande kommt - doch die Leistung, die sie dafür erbringen müssen, unterscheidet sich erheblich. Welche Anforderungen an den Nachweismakler gestellt werden, wann ein Provisionsanspruch entsteht und wo häufige Fallstricke liegen, regelt im Wesentlichen § 652 Abs. 1 BGB.

Nachweismakler und Vermittlungsmakler: Wo ist der Unterschied?

Die Aufgabe des Nachweismaklers besteht darin, seinem Auftraggeber die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen - also einen oder mehrere mögliche Vertragspartner zu benennen. Er ist typischerweise nicht an Vertragsverhandlungen beteiligt und wirkt nicht aktiv auf die Willensentscheidung der Parteien ein. Seine Leistung beschränkt sich auf die Kontaktvermittlung: Dem Auftraggeber soll ermöglicht werden, selbstständig in Verhandlungen einzutreten.

Der Vermittlungsmakler geht demgegenüber weiter. Er führt Verhandlungen, organisiert Besichtigungen, moderiert zwischen den Parteien und wirkt bewusst darauf hin, dass der Vertragsabschluss zustande kommt. Diese aktive Herbeiführung der Abschlussbereitschaft ist sein prägendes Merkmal.

Haben die Parteien vertraglich nichts Abweichendes vereinbart, ist der Makler nach der Rechtsprechung im Regelfall als Nachweis- und Vermittlungsmakler anzusehen (vgl. OLG Hamm, 27.02.2014 - Az: 18 U 111/13). Dann verdient er die Provision bereits, wenn er entweder die Abschlussgelegenheit nachweist oder den Vertragsabschluss aktiv vermittelt - Voraussetzung bleibt stets, dass der Hauptvertrag zustande kommt.

Was der Nachweismakler inhaltlich leisten muss

Für einen wirksamen Nachweis reicht es nicht aus, ein Objekt allgemein zu beschreiben oder auf einen Markt hinzuweisen. Erforderlich ist vielmehr eine Mitteilung, durch die der Auftraggeber in die Lage versetzt wird, ohne eigene weitere Nachforschungen in konkrete Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dies setzt in der Regel voraus, dass der Makler den Namen und die Anschrift des möglichen Vertragspartners mitteilt - also so konkrete Angaben macht, dass der Auftraggeber unmittelbar den Kontakt herstellen kann (vgl. OLG Naumburg, 29.10.2010 - Az: 10 U 14/10).

Die Übersendung einer umfangreichen Liste von Interessenten, bei denen keine konkrete Bereitschaft zu Vertragsverhandlungen besteht, begründet noch keinen Provisionsanspruch. Ebenso wenig genügt die bloße Übergabe eines Prospekts: Ein Nachweismakler erwirbt keinen Provisionsanspruch, wenn er lediglich Werbematerial überreicht. Eine solche Tätigkeit stellt nach der Rechtsprechung eine unwesentliche Maklerleistung dar - selbst dann, wenn zwischen der Prospektübergabe und dem späteren Vertragsschluss ein längerer Zeitraum liegt oder der Interessent zwischenzeitlich Abstand von der Immobilie genommen hatte (vgl. LG Hamburg, 07.01.2019 - Az: 322 O 153/18).

Die Anforderung, den potenziellen Vertragspartner namentlich zu benennen, hat die Rechtsprechung zuletzt erneut bekräftigt. Das OLG Brandenburg stellte klar, dass ein bloßer telefonischer Hinweis auf einen Kaufinteressenten dann nicht ausreicht, wenn Name und Kontaktdaten des Interessenten dem Auftraggeber dabei nicht mitgeteilt werden. Zentrales Kriterium eines tauglichen Nachweises ist die Fähigkeit des Auftraggebers, selbstständig und ohne weitere Ermittlungen den Kontakt aufzunehmen (vgl. OLG Brandenburg, 29.07.2025 - Az: 6 U 120/24). In der Praxis kranken viele Maklerexposés daran, dass zwar das Objekt umfangreich beschrieben wird, Angaben über den potenziellen Vertragspartner jedoch fehlen - in einem solchen Fall liegt kein provisionsauslösender Nachweis vor.

Eine Ausnahme besteht nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wenn sich der Vertragspartner aus dem Vertragsgegenstand selbst - etwa aus der Objektbezeichnung oder der genauen Anschrift der Immobilie - erkennbar ergibt. In diesem Fall ist die namentliche Benennung ausnahmsweise entbehrlich.

Zustandekommen des Nachweismaklervertrages

Der dem Provisionsanspruch zugrunde liegende Maklervertrag kommt häufig konkludent zustande. Wendet sich jemand an einen gewerbsmäßigen Makler und bittet um Dienste im Sinne eines Suchauftrags, macht er damit ein Angebot auf Abschluss eines Nachweismaklervertrages. Als angenommen gilt dieses, sobald der Makler seine Tätigkeit aufnimmt - einer ausdrücklichen Annahmeerklärung bedarf es nach § 151 Satz 1 BGB nicht (vgl. BGH, 24.09.2009 - Az: III ZR 96/09; BGH, 22.09.2005 - Az: III ZR 393/04).

Wer Maklerleistungen im Rahmen eines Suchauftrags in Anspruch nimmt, trägt nach § 653 Abs. 1 BGB die Beweislast für eine etwa vereinbarte Unentgeltlichkeit. Die bloße Behauptung, von Anfang an erklärt zu haben, keine Provision zahlen zu wollen, genügt als Beweis nicht (BGH, 24.09.2009 - Az: III ZR 96/09).

Wann besteht ein Provisionsanspruch?

Kernvoraussetzung für den Provisionsanspruch ist nach § 652 Abs. 1 BGB, dass der Hauptvertrag infolge der Maklerleistung zustande gekommen ist. Die Kausalität muss dabei nicht die alleinige oder hauptsächliche Ursache sein; Mitursächlichkeit genügt. Der Vertragsschluss muss sich jedoch bei wertender Betrachtung zumindest auch als Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellen (vgl. BGH, 05.03.2020 - Az: I ZR 69/19). In der Regel genügt es, dass der Makler dem Auftraggeber den konkreten Anlass gegeben hat, sich um das nachgewiesene Objekt zu kümmern.

Die Kausalität wird vermutet, wenn zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsschluss ein angemessener zeitlicher Zusammenhang besteht. Ein Zeitraum von bis zu einem Jahr begründet diese Vermutung; liegt der Abstand darüber, streitet sie nicht mehr für den Makler (BGH, 05.03.2020 - Az: I ZR 69/19). Steht fest, dass der Vertragsschluss ausschließlich auf die Nachweistätigkeit eines Zweitmaklers zurückzuführen ist, steht dem Erstmakler kein Provisionsanspruch zu.

Nicht als wesentliche Maklerleistung anzuerkennen ist eine Tätigkeit, die dem Auftraggeber lediglich die bereits vorhandene Erkenntnis bestätigt, dass ein bestimmtes Angebot das für ihn günstigste ist. Eine solche Bestätigung liefert keine zusätzliche Information, die den Auftraggeber erst veranlasst hat, das Objekt konkret ins Auge zu fassen (vgl. OLG Köln, 24.07.2019 - Az: 9 U 56/19).

Was gilt bei Vorkenntnis des Auftraggebers?

Hat der Auftraggeber bereits vor dem Maklernachweis konkrete Kenntnis von der Abschlussgelegenheit, entfällt der Provisionsanspruch grundsätzlich. Bloße allgemeine Marktkenntnis steht dem Anspruch dagegen nicht entgegen. Weist der Auftraggeber Umstände nach, die ausnahmsweise für ein Fehlen der Kausalität sprechen, liegt die Beweislast dafür, dass die Maklertätigkeit gleichwohl mitursächlich war, wieder beim Makler. Dieser muss in einem solchen Fall nachweisen, dass er über die bereits bekannten Umstände hinaus wesentliche neue Informationen geliefert hat, die den Auftraggeber erst dazu veranlassten, sich konkret um das Objekt zu bemühen (vgl. LG Darmstadt, 11.02.2021 - Az: 29 O 326/19).

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