Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete und die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsverfahren nach § 558 BGB ist auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter abzustellen, nicht auf den Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete geschuldet wird. Zudem dürfen Gerichte zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann ein Sachverständigengutachten einholen, wenn ein Mietspiegel mit Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung vorliegt.

Zustimmung zur Mieterhöhung: Wahl zwischen Mietspiegel und Sachverständigengutachten

Verlangt ein Vermieter gemäß § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, stellt sich regelmäßig die Frage, auf welcher tatsächlichen Grundlage die Höhe dieser Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Liegt für die betreffende Gemeinde ein Mietspiegel vor, der Mietspannen tabellarisch ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält, ist zu klären, ob das Gericht an diesen gebunden ist oder ein Sachverständigengutachten einholen darf.

Nach der hier maßgeblichen Rechtsprechung sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein solcher Mietspiegel vorliegt. Dies gilt nicht nur dann, wenn zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung besteht. Es gilt vielmehr unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (vgl. BGH, 18.11.2020 - Az: VIII ZR 123/20).

Ist die Qualifizierung des Mietspiegels im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB zwischen den Parteien streitig, hat das Gericht die Wahl, ob es sich seine Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens verschafft oder zunächst Beweis über die Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhebt (vgl. BGH, 06.11.2013 - Az: VIII ZR 346/12). Eine Beweisaufnahme zur Qualifizierung des Mietspiegels ist jedoch nicht veranlasst, wenn zwischen den Parteien über die Frage, auf die sich die gesetzliche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB bezieht, kein Streit besteht. Diese Vermutung erstreckt sich ausschließlich auf die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Spannenwerte (vgl. BGH, 20.04.2005 - Az: VIII ZR 110/04; BGH, 13.02.2019 - Az: VIII ZR 245/17). Liegt die verlangte Miete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne, bedarf es keiner Klärung der Qualifizierung des Mietspiegels.

Muss der Mietspiegel wenigstens als Indiz berücksichtigt werden?

Ein Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB stellt grundsätzlich ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. BGH, 03.07.2013 - Az: VIII ZR 263/12; BGH, 27.05.2020 - Az: VIII ZR 45/19). Die Gerichte sind jedoch nicht verpflichtet, ihre Überzeugungsbildung auf Indizien zu stützen und von der Erhebung eines von der beweisbelasteten Partei angebotenen Sachverständigenbeweises abzusehen. Zudem erstreckt sich die Indizwirkung eines als Tabellenspiegel mit Orientierungshilfe ausgestalteten Mietspiegels nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind, nicht jedoch auf die anhand der Orientierungshilfe vorzunehmende Einordnung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne. Ebenso wenig besteht eine Pflicht, die im Mietspiegel enthaltene Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO heranzuziehen, wenn ein Rückgriff hierauf mangels Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst ist. Es steht vielmehr im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme durchführt oder sich mit einer Schätzung begnügt (§ 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO). Die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels führt für sich genommen nicht dazu, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.