Ortsübliche Vergleichsmiete und die Anforderungen an das Sachverständigengutachten

Bei der gerichtlichen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete muss ein Sachverständigengutachten ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen berücksichtigen und darf sich nicht auf veraltete oder marktfremde statistische Umrechnungswerte stützen. Ergibt sich eine breite Streuung der Vergleichsmieten, darf nicht ohne Weiteres der obere Wert dieser Spanne als ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt werden; vielmehr muss der Tatrichter innerhalb der Streubreite einen sachgerechten Wert bestimmen.

Welche Bewertungsmethoden darf ein Sachverständiger zur Ermittlung der Vergleichsmiete heranziehen?

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Auswahl einer bestimmten Methode obliegt grundsätzlich dem sachverständig beratenen Tatrichter und unterliegt im Revisionsverfahren nur einer eingeschränkten Überprüfung, nämlich ob das Berufungsurteil gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (vgl. BGH, 28.04.1999 - Az: XII ZR 150/97; BFH, 10.10.2018 - Az: IX R 30/17). Dieser Beurteilungsspielraum entbindet den Tatrichter jedoch nicht davon, zu prüfen, ob die konkrete Vorgehensweise des Sachverständigen den gesetzlichen Vorgaben in jeder Hinsicht gerecht wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei stets auf der Grundlage der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Entgelte für vergleichbare Wohnungen zu ermitteln. Bestehen zwischen den herangezogenen Vergleichswohnungen und der zu beurteilenden Wohnung Unterschiede in den Wohnwertmerkmalen, dürfen diese durch geeignete Anpassungsmethoden - etwa prozentuale oder absolute Zu- und Abschläge oder ein Punktesystem - ausgeglichen werden, um die erforderliche Vergleichbarkeit herzustellen.

Welche Anforderungen bestehen an die Angaben zu den Vergleichswohnungen im Gutachten?

Eine vollständige Mitteilung der Anschriften der herangezogenen Vergleichswohnungen - einschließlich Hausnummer und Lage innerhalb eines Geschosses - ist im Sachverständigengutachten nur dann erforderlich, wenn diese Angaben für die Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich sind (vgl. BVerfG, 11.10.1994 - Az: 1 BvR 1398/93; BVerfG, 07.10.2000 - Az: 1 BvR 2646/95). Werden die Wohnwertmerkmale der Vergleichswohnungen anhand einer Vielzahl von Kriterien eingehend beschrieben und bewertet, ist eine gerichtliche Überprüfung regelmäßig auch ohne Kenntnis der genauen Anschrift möglich. Das formelle Erfordernis, im Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB zur Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage im Geschoss anzugeben, lässt sich auf ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten nicht übertragen, da der Sachverständige - anders als der Vermieter - von Berufs wegen zur Objektivität verpflichtet ist.

Statistische Umrechnungswerte, die zum Ausgleich von Wohnwertunterschieden - beispielsweise hinsichtlich der Wohnfläche - herangezogen werden, bedürfen einer besonderen Überprüfung, wenn sie auf einem anderen örtlichen Markt oder Teilmarkt erhoben wurden und seit ihrer Erstellung nicht mehr aktualisiert worden sind. Eine schematische Übernahme derartiger, mehrere Jahrzehnte alter und marktfremder Berechnungsgrundlagen genügt dem Maßstab der Ortsüblichkeit nicht ohne nähere Erläuterung, weshalb diese auf die konkreten örtlichen Verhältnisse übertragbar sein sollen.

Welches Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen ist zugrunde zu legen?

Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl Neuvermietungen als auch Änderungen von Bestandsmieten innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums zu berücksichtigen. Das Gesetz regelt das Verhältnis dieser beiden Kategorien zueinander nicht ausdrücklich; es obliegt daher dem Tatrichter, auf ein angemessenes Verhältnis zu achten. Ein solches angemessenes Verhältnis ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn Bestandsmietenänderungen überhaupt nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezogen werden. Örtliche Besonderheiten des Mietmarktes - etwa ein struktureller Leerstand oder eine allgemeine Stagnation der Mieten - rechtfertigen eine ausschließliche Anknüpfung an Neuvermietungen nicht, sofern tatsächlich Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Zeitraum feststellbar sind.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.