Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist.
Die Klägerin hat Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 14. März 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete um 18,38 € auf 252,70 € monatlich zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine monatliche Miete von 244,18 € hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiter. Mit der Anschlussrevision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
Das formell zulässige Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei zum Teil begründet. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Erhöhung der Grundmiete um 9,86 € auf 244,18 € zu. Im Übrigen sei die Klage unbegründet.
Die vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige habe die streitgegenständliche Wohnung sowie 19 Vergleichswohnungen in Augenschein genommen und daraus zutreffend eine Mietzinsspanne von 3,35 € bis 3,59 € je qm ermittelt. Entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts entspreche die ortsübliche Vergleichsmiete nicht dem höchsten Wert der von der Sachverständigen ermittelten Spanne. Das Sachverständigengutachten erfülle die Funktion des für das Stadtgebiet von G. fehlenden Mietspiegels. Das Gericht müsse deshalb innerhalb der von der Sachverständigen ermittelten Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete durch Schätzung nach § 287 ZPO ermitteln. Anhand der Ausführungen der Sachverständigen zu dem vorläufigen relativen Mittelwert ergebe sich aus dieser Schätzung ein Wert von 3,47 € je qm.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Grundmiete betrug seit August 2001 234,32 €. Mit Schreiben vom 14. März 2005 forderte die Klägerin die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichswohnungen auf, der Erhöhung der Nettomiete ab dem 1. Juni 2005 um 35,27 € auf 269,59 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung der Miete von 3,33 € je qm auf 3,83 € je qm. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.Die Klägerin hat Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 14. März 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete um 18,38 € auf 252,70 € monatlich zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine monatliche Miete von 244,18 € hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiter. Mit der Anschlussrevision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Revision hat keinen Erfolg; die Anschlussrevision ist hingegen begründet.Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
Das formell zulässige Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei zum Teil begründet. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Erhöhung der Grundmiete um 9,86 € auf 244,18 € zu. Im Übrigen sei die Klage unbegründet.
Die vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige habe die streitgegenständliche Wohnung sowie 19 Vergleichswohnungen in Augenschein genommen und daraus zutreffend eine Mietzinsspanne von 3,35 € bis 3,59 € je qm ermittelt. Entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts entspreche die ortsübliche Vergleichsmiete nicht dem höchsten Wert der von der Sachverständigen ermittelten Spanne. Das Sachverständigengutachten erfülle die Funktion des für das Stadtgebiet von G. fehlenden Mietspiegels. Das Gericht müsse deshalb innerhalb der von der Sachverständigen ermittelten Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete durch Schätzung nach § 287 ZPO ermitteln. Anhand der Ausführungen der Sachverständigen zu dem vorläufigen relativen Mittelwert ergebe sich aus dieser Schätzung ein Wert von 3,47 € je qm.
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BGH, 21.10.2009 - Az: VIII ZR 30/09
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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