Wenn es keinen Mietspiegel gibt: Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen

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Nach dem Gesetz kann der Vermieter sich bei einem Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen. Außerdem kann sich der Vermieter auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen, soweit diese von der Gemeinde selbst oder vom Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird. Alles andere wäre folglich nicht geeignet.

Existiert kein Mietspiegel für die betreffende Gemeinde bzw. Stadt, kann der Vermieter den Mietspiegel einer vergleichbaren benachbarten Gemeinde heranziehen. Dies gilt auch dann, wenn ein veralteter Mietspiegel vorhanden ist, der nicht aktualisiert wurde.

Weiterhin gibt es noch „Mietdatenbanken“. Diese stellen eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Es handelt sich hier also sozusagen um einen „elektronischen Mietspiegel“.

Schließlich kann sich der Vermieter bei seinem Mieterhöhungsverlangen auf den Mietzins von Vergleichsobjekten stützen, wenn ein qualifizierter Mietspiegel definitiv nicht vorliegt. Es sind hier mindestens drei Vergleichsobjekte anzugeben. Diese Vergleichsmietwohnungen müssen vermietet sein und in der Gemeinde liegen, in der auch die Bezugswohnung gelegen ist.

Kann man auch einen Mietpreis-Check aus dem Internet verwenden?

Die Begründung eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens mit einem Mietpreis-Check oder eine Mietpreisübersicht aus dem Internet erfüllt die formellen Anforderungen in aller Regel nicht.

Solche Internetportale werten in aller Regel lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen. Auch ist nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden.

Derartige Mietpreisübersichten stellen mithin auf die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie das Gesetz eindeutig voraussetzt, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre.

Dies spricht eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels (AG München, 07.03.2018 - Az: 472 C 23258/17).

Welche Anforderungen gibt es für die Vergleichsobjekte?

Im Falle der Begründung mit Vergleichswohnungen müssten diese „identifizierbar“ sein.

Dementsprechend sollte der Vermieter

• Anschrift
• ggf. Name des Mieters/Vermieters
• Größe
• Art
• Beschaffenheit
• konkrete Lage (Stockwerk)
• Ausstattung
• Baujahr

möglichst stichwortartig angeben.

Zudem ist eine Angabe des Quadratmeterpreises erforderlich.

Die Angabe des Namens des Mieters bzw. die Anschrift der Vergleichswohnung ist nicht zwingend erforderlich. Dennoch ist die Information sinnvoll und im Grunde auch dann notwendig, wenn die Vergleichswohnung andernfalls nicht vom Mieter identifiziert werden kann.

Die Vergleichswohnungen dürfen grundsätzlich auch aus dem Bestand des Vermieters stammen.

Bei Flächenabweichungen zwischen Vergleichswohnungen in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung liegt eine uneinheitliche Rechtsprechung vor. Grundsätzlich wird bei einer Abweichungen von etwa 30 % die Ansicht vertreten, dass dies so erheblich ist, dass eine Vergleichbarkeit ausscheidet (AG Kandel, 31.10.2011 - Az: 1 C 301/11). Grundsätzlich sollten die Wohnungen sich in einer Größenklasse befinden, die auch in Mietspiegeln verwendet werden (LG Potsdam, 12.10.2011 - Az: 4 S 115/11).

Hinsichtlich des Mietpreises muss zwingend eine grundsätzliche Vergleichbarkeit gewährleistet sein.

Zudem sollten „mindestens“ drei Vergleichswohnungen angegeben werden. Mehr Vergleichswohnungen schaden nicht. Es schadet auch nicht, wenn der Mieter selbst im dem Haus wohnt, das herangezogen wird.

Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus - weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam (BGH, 28.03.2012 - Az: VIII ZR 79/11).

Das Gesetz bestimmt die Vergleichsbarkeitskriterien in § 558 II BGB wie folgt:

„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetzt oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“

Wo müssen die Vergleichsobjekte liegen?

Es gilt als Maßstab die jeweilige Gemeinde oder eine vergleichbare Gemeinde bzw. der entsprechende Stadtteil. Denn es muss eine Vergleichbarkeit gewährleistet sein.

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