Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - Größe muss ähnlich sein!

Ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf Vergleichswohnungen stützt, ist nur wirksam begründet, wenn die benannten Wohnungen der betroffenen Wohnung auch in ihrer Größe ungefähr entsprechen. Weichen benannte Vergleichswohnungen erheblich von der Wohnfläche der Wohnung ab, fehlt es an der erforderlichen Vergleichbarkeit, sodass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abzuweisen ist.

Begründung eines Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen

Ein Vermieter kann ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB durch Bezugnahme auf entsprechende Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen begründen. Diese Form der Begründung setzt nicht voraus, dass ein Sachverständigengutachten oder ein Mietspiegel herangezogen wird; die Benennung einzelner Vergleichswohnungen genügt formal. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich tatsächlich um vergleichbare Wohnungen handelt.

Vorliegend hatte die Vermieterin zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für eine Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 129 m² drei Wohnungen aus demselben Anwesen benannt. Eine dieser Wohnungen entsprach mit ebenfalls rund 129 m² in etwa der betroffenen Wohnung. Die beiden übrigen Wohnungen wiesen dagegen lediglich eine Wohnfläche von rund 77 m² bzw. rund 70 m² auf.

Welche Anforderungen gelten an die Vergleichbarkeit der Wohnungen?

Die als Vergleichswohnungen benannten Objekte müssen der zu erhöhenden Wohnung zumindest ungefähr entsprechen, damit sie als Vergleichsmaßstab tauglich sind. Von einem Vermieter kann zwar nicht verlangt werden, Vergleichswohnungen mit exakt identischer Größe zu benennen. Bei erheblichen Abweichungen der Wohnfläche scheidet eine Vergleichbarkeit jedoch aus.

Maßgeblich für diese Anforderung ist der Umstand, dass der Mietzins pro Quadratmeter bei größeren Wohnungen regelmäßig geringer ausfällt als bei kleineren bzw. mittleren Wohnungen. Wohnungen unterschiedlicher Größenklassen lassen sich daher nicht ohne Weiteres gegenüberstellen, da sie unterschiedlichen Marktsegmenten zuzurechnen sind. Feste, von der Rechtsprechung entwickelte Grenzwerte für eine zulässige prozentuale Abweichung bestehen dabei nicht.

Im zu entscheidenden Fall betrug die Abweichung der Wohnfläche zwischen der zu erhöhenden Wohnung und den beiden kleineren Vergleichswohnungen rund 40 Prozent bzw. rund 47 Prozent. Eine derart erhebliche Differenz, sowohl in absoluten Quadratmeterzahlen als auch prozentual betrachtet, führt dazu, dass eine Vergleichbarkeit der Wohnungen nicht mehr angenommen werden kann. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass sich sämtliche Wohnungen im selben Anwesen befinden, da die Lage im gleichen Gebäude die unterschiedliche Größenklasse nicht kompensiert.

Von den drei benannten Vergleichswohnungen verblieb damit lediglich eine einzige Wohnung, die den Anforderungen an eine Vergleichswohnung genügte. Da § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen voraussetzt, war das Mieterhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam.

Kann im gerichtlichen Verfahren auf ein anderes Begründungsmittel umgestellt werden?

Hat sich der Vermieter für eine bestimmte Begründungsform nach § 558a Abs. 2 BGB entschieden, etwa für die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen, kann im gerichtlichen Verfahren nicht ohne Weiteres auf ein anderes Begründungsmittel, wie ein gerichtliches Mietpreisgutachten, umgeschwenkt werden. Ein entsprechender Beweisantrag ist in einem solchen Fall nicht mehr zu berücksichtigen, wenn die ursprünglich gewählte Begründungsform den gesetzlichen Anforderungen nicht genügt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.