Mäuse- und Rattenbefall in der Mietwohnung

Krabbeln in den Wänden, angeknabberte Lebensmittelverpackungen oder Kotspuren in der Küche - Mäuse- und Rattenbefall in Mietwohnungen beschäftigt Gerichte bereits seit Jahrzehnten. So wird darüber gestritten, wann ein solcher Befall die Miete mindert, zur fristlosen Kündigung berechtigt und wer letztlich für die Kosten der Schädlingsbekämpfung aufkommen muss.

Wann stellen Mäuse oder Ratten einen Mangel der Mietwohnung dar?

Der Befall einer Wohnung mit Mäusen oder Ratten stellt einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar, wenn hierdurch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert wird. Entscheidend ist allein das objektive Vorliegen einer Beeinträchtigung der Wohnqualität, unabhängig davon, wodurch der Befall ausgelöst wurde (vgl. AG Brandenburg, 06.08.2001 - Az: 32 C 520/00). Auch das gemeinsame Auftreten anderer Schädlinge wie Kakerlaken kann eine vergleichbare Rechtsfolge auslösen (vgl. AG Bonn, 08.02.1985 - Az: 6 C 277/84).

Ein bloß einmaliges oder vereinzeltes Auftreten einer Hausmaus muss jedoch als unvermeidliche Begleiterscheinung des städtischen Alltags grundsätzlich hingenommen werden. Anders verhält es sich, sobald Anzahl und Zeitraum des Befalls diese Bagatellgrenze deutlich überschreiten - etwa wenn ein Befall über mehrere Monate anhält und nicht nur eine einzelne Wohnung, sondern das gesamte Mehrfamilienhaus erfasst (AG Brandenburg, 06.08.2001 - Az: 32 C 520/00). Für die Bemessung spielt zudem die Wohnlage eine Rolle: Ein Nagetierbefall in innerstädtischen Gebäuden gilt als eher vermeidbar und wird strenger beurteilt als in ländlicher Umgebung, etwa in unmittelbarer Nähe landwirtschaftlicher Betriebe (vgl. AG Rendsburg, 11.03.1988 - Az: 3 C 551/87).

Hinweis: Es besteht weder ein Minderungs- noch ein Kündigungsrecht, wenn der Befall nachweislich durch das Verhalten des Mieters selbst mitverursacht wurde, etwa durch unsachgemäße, dauerhaft offene Lagerung von Lebensmitteln. Die bloße Haltung eines Haustieres und die übliche Aufbewahrung von Tierfutter begründen für sich genommen jedoch keine relevante Mitverursachung des Mangels.

Ist streitig, ob die Tiere durch bauliche Mängel eingedrungen sind oder ihre Ursache im Verhalten des Mieters haben, so muss zunächst der Vermieter mit einem Gutachten nachweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen, durch die Nagetiere eindringen konnten. Gelingt ihm dieser Nachweis, obliegt es anschließend dem Mieter, darzulegen, dass er den Befall nicht verursacht hat (vgl. LG Hamburg, 04.07.2000 - Az: 307 S 17/00).

Minderungshöhe wegen Mäuse- oder Rattenbefall

Die Rechtsprechung staffelt die anerkannte Minderungsquote vor allem danach, ob die Wohnung selbst oder nur der Außenbereich betroffen ist, sowie nach Dauer und Ausmaß des Befalls. Eine Übersicht bisheriger Entscheidungen:

Bei Rattenbefall unmittelbar in der Wohnung wurde also bereits eine Minderung von bis zu 80 % als angemessen erachtet, weil nicht nur die Tiere selbst, sondern auch die zur Bekämpfung erforderlichen Maßnahmen - etwa das Auslegen von Ködern, das Aufbringen von Spurenstaub und die Sperrung einzelner Räume - die Nutzung der Wohnung erheblich einschränkten (vgl. AG Dülmen, 15.11.2012 - Az: 3 C 128/12). Bei einem besonders schwerwiegenden Mäusebefall, der die Wohnung faktisch ihres Wohnwerts beraubt, kommt sogar eine Minderung der Miete bis auf Null in Betracht.

Beschränkt sich der Befall auf den Außenbereich, etwa Hof oder Müllplätze, fällt die anerkannte Minderungsquote spürbar geringer aus. Denn in einem solchen fall wirkt sich ein sichtbarer Rattenbefall zumindest auf das gesamte Wohnumfeld und Wohngefühl aus, sodass je nach Einzelfall Minderungsquoten zwischen 2 % und 10 % anerkannt wurden (vgl. AG Aachen, 19.04.2000 - Az: 5 C 5/00; LG Berlin, 16.02.1999 - Az: 64 S 356/98).

Bei einem erheblichen, über mehrere Monate anhaltenden Mäusebefall, der wiederholte Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen erforderlich machte, wurde eine durchgehende Minderungsquote von 20 % für angemessen gehalten, selbst wenn die Plage im Laufe der Bekämpfung allmählich abnahm (vgl. AG Frankfurt/Main, 12.05.2021 - Az: 33 C 390/21 (93); AG Berlin-Wedding, 21.05.2001 - Az: 19 C 577/00).

Ab wann dürfen Mieter wegen Mäusen oder Ratten fristlos kündigen?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung setzt nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB voraus, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein erheblicher, dauerhafter Nagetierbefall kann einen solchen Mangel begründen, wenn hierdurch eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit droht. Der Eintritt einer tatsächlichen gesundheitlichen Schädigung ist dafür nicht erforderlich; es genügt, dass eine solche Gefährdung naheliegend erscheint (vgl. LG Paderborn, 12.09.1997 - Az: 3 T 148/97). Schon das durch den Befall ausgelöste Ekelgefühl kann zu körperlichen Beeinträchtigungen wie Brechreiz führen und bei länger andauernden Zuständen auch psychisch belasten, insbesondere wenn - wie häufig der Fall - auch die Küche betroffen und eine Kontamination von Lebensmitteln zu befürchten ist.

Das Kündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn die Gefährdung durch verhältnismäßig leicht und kurzfristig zu beseitigende Missstände verursacht wird und der Vermieter zu sofortiger Abhilfe bereit ist. Ein Befall in einem bewohnten Gebäude lässt sich jedoch regelmäßig nur schwer und nicht kurzfristig beseitigen, da eine wirksame Bekämpfung typischerweise wiederholte Maßnahmen über einen längeren Zeitraum erfordert. Bleibt der Vermieter trotz Kenntnis über einen relevanten Zeitraum untätig, ist ein weiteres Zuwarten nicht zumutbar; eine vorherige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist dann nicht erforderlich (vgl. LG Freiburg, 30.05.1985 - Az: 3 S 1/85; AG Rendsburg, 11.03.1988 - Az: 3 C 551/87).

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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.