Schimmel, Wasser, Kündigung: Wann Mieter fristlos raus dürfen

Wiederholte, nicht unerhebliche Wassereinbrüche in gewerblich genutzten Mieträumen können den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn der Vermieter den Mangel trotz gesetzter Frist nicht dauerhaft beseitigt. Eine erneute Fristsetzung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter nach erfolglosen Nachbesserungsversuchen des Vermieters davon ausgehen darf, dass weitere Abhilfemaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zum Erfolg führen. Für den Zeitraum vor Wirksamwerden der Kündigung bleibt dem Vermieter lediglich ein geminderter Mietzinsanspruch.

Wann ist eine außerordentliche Kündigung wegen Mängeln möglich?

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dies kommt insbesondere beim Auftreten eines Mangels in Betracht (vgl. BGH, 13.06.2007 - Az: VIII ZR 281/06; OLG Düsseldorf, 29.11.2007 - Az: I-10 U 86/07). Dabei ist unerheblich, ob die Ursache in der Beschaffenheit der Mietsache selbst oder in deren Umfeld liegt; entscheidend ist allein, dass sie der Sphäre des Vermieters zuzurechnen ist. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich. Lediglich eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung begründet kein Kündigungsrecht, wobei die Darlegungs- und Beweislast für die Unerheblichkeit des Mangels beim Vermieter liegt (vgl. OLG Düsseldorf, 29.11.2007 - Az: I-10 U 86/07).

Die Bewahrung der Mieträume vor eindringenden Niederschlägen gehört zu den wesentlichen Voraussetzungen eines vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Wiederholte, teils massive Wassereinbrüche, die zu durchnässten und sich ablösenden Deckenplatten sowie zu Schimmelbildung führen, stellen bei einem gewerblich genutzten Lebensmittelmarkt regelmäßig eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar. Vorliegend betraf dies wiederholte Wassereintritte über einen Zeitraum von mehreren Monaten, die trotz durchgeführter Abdichtungsmaßnahmen des Vermieters nicht dauerhaft beseitigt werden konnten.

Welche Anforderungen bestehen an die Fristsetzung vor der Kündigung?

Besteht der wichtige Grund - wie beim Auftreten eines Mangels - in der objektiven Verletzung einer vertraglichen Pflicht des Vermieters, ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig (vgl. BGH, 13.06.2007 - Az: VIII ZR 281/06). Das Gesetz verlangt hierbei nur ein einmaliges Abhilfeverlangen mit Fristsetzung, nicht mehrere. Die Voraussetzungen der Norm sind mit dem erfolglosen Ablauf der gesetzten Frist erfüllt, unabhängig davon, aus welchem Grund die Abhilfe ausgeblieben ist. Das Risiko unzureichender und deshalb erfolgloser Abhilfebemühungen trägt grundsätzlich der Vermieter, der seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachgekommen ist (vgl. OLG Düsseldorf, 04.04.2006 - Az: I-24 U 145/05).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.