Schimmelbildung: Zumutbarkeit von Heiz- und Lüftungsverhalten bei Feuchtigkeitsproblemen

Schimmelbildung in einer Mietwohnung begründet nur dann einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn sie auf einen Baumangel zurückgeht. Lässt sich nachweisen, dass unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters ursächlich war, liegt kein Mangel vor.

Mietminderung wegen Schimmels

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Schimmelbildung in den Wohnräumen ist grundsätzlich geeignet, einen solchen Mangel zu begründen. Entscheidend ist jedoch stets die Ursache des Schimmelbefalls: Geht dieser auf einen baulichen Mangel der Wohnung zurück, liegt ein Mangel im Sinne der Vorschrift vor. Ist die Ursache dagegen im Nutzerverhalten des Mieters zu suchen - beispielsweise in unzureichendem Heizen oder Lüften -, scheidet eine Minderung aus.

Wie verteilt sich die Beweislast zwischen Mieter und Vermieter?

Bei Schimmelschäden gilt eine abgestufte Darlegungs- und Beweislast. Zunächst obliegt es dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass der Schimmel nicht durch einen Baumangel verursacht wurde. Gelingt ihm dieser Nachweis, muss er sich in einem zweiten Schritt dahingehend entlasten, dass der Schimmel auch nicht auf ein fehlerhaftes Nutzerverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Erst wenn beide Stufen zugunsten des Vermieters ausfallen, ist eine mangelbedingte Minderung ausgeschlossen.

Im der Entscheidung zugrundeliegenden Fall stützte sich das Gericht auf ein im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens eingeholtes Sachverständigengutachten. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass die aufgetretenen Schäden nur bei anhaltender Überschreitung der normgerechten Luftfeuchte von 50 % relativer Feuchte auftreten können, bei den Ortsterminen jedoch Werte von häufig über 60 %, teilweise über 70 % in sämtlichen Räumen gemessen wurden. Die Auswertung der Heizwärmeverbräuche ergab zudem, dass in den maßgeblichen Abrechnungsjahren im Wesentlichen nur im Wohnzimmer geheizt wurde, während Schlafzimmer, Kinderzimmer und Küche deutliche Minderverbräuche aufwiesen. Bauliche Mängel der Wohnung wurden vom Sachverständigen ausdrücklich verneint.

Welche Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten sind zumutbar?

Die konkreten Nebenpflichten eines Mieters in Bezug auf die Mietsache ergeben sich aus den Umständen des Einzelfalls. Erfordert eine Wohnung aufgrund ihrer baulichen Beschaffenheit eine regelmäßige Beheizung aller Räume sowie ein mehrmals tägliches Lüften, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden, so treffen den Mieter entsprechende Sorgfaltspflichten. Diese Pflichten sind nicht bereits deshalb überobligatorisch, weil sie über ein Maß hinausgehen, das der Mieter für angemessen hält. Ein Mieter, der diesen Anforderungen nicht nachkommen möchte, ist nicht gehindert, aus dem Mietverhältnis auszuscheiden; entscheidet er sich jedoch für den Verbleib in der Wohnung, hat er die sich aus deren Beschaffenheit ergebenden Sorgfaltsanforderungen zu beachten.

Ein Mangel liegt nach diesen Grundsätzen erst dann vor, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch trotz Einhaltung zumutbarer Sorgfaltsanforderungen gemindert ist. Das Erfordernis mehrmals täglichen Lüftens sowie einer regelmäßigen Beheizung aller Räume wurde vorliegend als zumutbare, keinen Mangel begründende Verpflichtung des Mieters eingeordnet. Auch eine veränderte Nutzung der Wohnung - etwa durch vermehrten Aufenthalt der Bewohner infolge der Geburt eines Kindes - kann nach den Feststellungen des Sachverständigen ein häufigeres Lüften erforderlich machen, ohne dass hierin ein Mangel der Mietsache liegt.

Kann der Mieter den ihm obliegenden Beweis eines Mangels nicht führen bzw. steht - wie hier durch Sachverständigengutachten - die Verantwortlichkeit des Mieters für die Schimmelbildung fest, entfällt nicht nur der Anspruch auf Mietminderung. Der Mieter hat in diesem Fall auch die Kosten eines von ihm initiierten selbständigen Beweisverfahrens zu tragen, da sich der geltend gemachte Mangel nicht bestätigt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.