Mietminderung plus Zurückbehaltungsrecht: Wie viel dürfen Mieter bei Mängeln einbehalten?

Bei Wohnungsmängeln darf der Mieter die Miete mindern und zusätzlich einen weiteren Betrag zurückbehalten, den das Gericht grundsätzlich auf das Zweifache des Minderungsbetrags begrenzt.

Übersteigt ein Mietrückstand zwei Monatsmieten nur deshalb, weil der Mieter in Anlehnung an die bisherige, großzügigere Rechtsprechung zu viel einbehalten hat, fehlt es am Verschulden, und eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Der Vermieter verlangte im vorliegenden Fall die Räumung und Herausgabe zweier Wohnungen samt Kellerraum. Er stützte sich auf mehrere fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigungen wegen Mietrückständen. Die Mieter hatten über mehrere Monate keine oder nur geminderte Miete gezahlt und zuletzt auch die Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt. Sie beriefen sich auf verschiedene Mängel der Mietsache sowie auf Minderung und Zurückbehaltungsrecht.

Darf der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten, wenn nicht abgerechnet wird?

Der Mieter darf laufende Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten, solange der Vermieter über frühere Vorauszahlungen nicht abgerechnet hat. Diese einbehaltenen Vorauszahlungen sind bei der Berechnung eines kündigungsrelevanten Rückstands nicht zu berücksichtigen.

Welche Mängel berechtigen in welcher Höhe zur Minderung?

Die Höhe der Minderung bemisst sich nach der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Bei der Bewertung ging das Gericht im Einzelnen wie folgt vor:

Ein nicht funktionierender Heizkörper berechtigt auch dann zur Minderung, wenn nur ein kleiner Raum betroffen ist, zumal das angrenzende Bad ebenfalls nicht beheizbar war. Angemessen waren 8 % der Miete. Für die wärmere Jahreszeit verringerte sich die Minderung auf 4 %. Im Mai lag keine wesentliche Beeinträchtigung mehr vor, sodass die Minderung entfiel. Eine Berücksichtigung der Gradtage (vgl. AG Dortmund, 19.11.2013 - Az: 425 C 5019/12) konnte wegen der niedrigen Miete und der kleinen Fläche unterbleiben.

Gelegentliche unangenehme Gerüche im Treppenhaus, die aus einer anderen Wohnung ins Treppenhaus ziehen, rechtfertigen eine Minderung von 4 %.

Eine beschädigte Duschkabine, bei der die Dusche weiter benutzbar ist, der Badezimmerboden aber nach dem Duschen nass wird und gewischt werden muss, begründet nur eine leichte Beeinträchtigung und damit eine Minderung von 3 %.

Ein Balkon, der in vollem Umfang nutzbar ist, rechtfertigt keine Minderung. Das gilt auch bei einem an einer Stelle nicht richtig befestigten Geländer, sofern keine Absturzgefahr besteht, sowie bei abblätternder Farbe und bröckelndem Putz auf kleinen Flächen.

Gerissene Küchenfliesen mit nicht scharfkantigen Rändern, bereits bei Mietbeginn vorhandene Absplitterungen sowie Risse und erneuerte Fugen im Flur schränken die Benutzbarkeit nicht ein. Ein Schaden, der erst nach der letzten Kündigung auftritt, ist für deren Wirksamkeit ohnehin unerheblich.

Wie weit reicht das Zurückbehaltungsrecht neben der Minderung?

Neben der Minderung steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, damit der Vermieter zur Mangelbeseitigung angehalten wird. Die frühere Rechtsprechung hatte dafür teilweise das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrags zugelassen. Diese Praxis kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs so nicht aufrechterhalten werden (vgl. BGH, 17.06.2015 - Az: VIII ZR 19/14). Das Gericht hielt es für sachgerecht, grundsätzlich den zweifachen Minderungsbetrag als Obergrenze anzusetzen. Auf die tatsächlichen Mangelbeseitigungskosten kommt es dabei grundsätzlich nicht an, weil diese häufig nicht feststellbar sind. Die vom Bundesgerichtshof geforderte Berücksichtigung der Bedeutung des Mangels ergibt sich bereits aus der Höhe des Minderungsbetrags.

Ein Zurückbehaltungsrecht scheidet aus, soweit der Vermieter eine großzügige Minderung gestattet hat. Das betraf hier den Balkon, wegen dessen Zustands eine Minderung vom Vermieterseite anerkannt worden war. Hat der Mieter einen anerkannten Minderungsbetrag in der Folgezeit einbehalten, ist ihm kein schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen, solange das Anerkenntnis nicht an Bedingungen geknüpft wurde.

Das Zurückbehaltungsrecht entfällt auch nicht dadurch, dass der Vermieter Räumungsklage erhebt, obwohl dadurch der Zweck des Zurückbehaltungsrechts, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu bewegen, verfehlt wurde. Der Vermieter kann das Zurückbehaltungsrecht nicht durch Erhebung einer unschlüssigen Klage beenden (vgl. Blank, WuM 2015, 677).

Wann berechtigt ein Zahlungsrückstand zur fristlosen Kündigung?

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder in einem längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Der Rückstand betrug im zu beurteilenden Fall nach Abzug von Minderung, Zurückbehaltungsrecht und berechtigt einbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen 953,95 €. Das überstieg die doppelte Monatsmiete von 854 € um knapp 100 €. Auch für die zwei aufeinanderfolgenden Monate April und Mai lag der Rückstand knapp über einer Monatsmiete.

Die Kündigung scheiterte trotzdem - maßgeblich war das fehlende Verschulden der Mieter. Sie hatten sich an der bis dahin anerkannten Rechtsprechung orientiert, die ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrags ohne feste Obergrenze zuließ. Zudem war es kaum vorwerfbar, dass sie in den Monaten April und Mai trotz des teilweise entfallenen Heizungsmangels denselben Betrag wie in den Vormonaten einbehielten. Dasselbe gilt für die Annahme, wegen des Zustands des Balkons ebenfalls zurückbehalten zu können. Ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten genügt daher nicht, wenn den Mieter hinsichtlich des überschießenden Einbehalts kein Verschulden trifft.

Die Kündigung konnte auch nicht darauf gestützt werden, dass die Mieter insgesamt zu viel einbehalten hätten. Geht man nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon aus, dass jedenfalls drei Monatsmieten zurückbehalten werden dürfen, können für die Berechnung eines kündigungsrelevanten Rückstands allenfalls Einbehalte berücksichtigt werden, die drei Monatsmieten übersteigen, wobei einbehaltene Nebenkostenvorauszahlungen nicht mitzuzählen sind. Der Einbehalt von 1.523,17 € überstieg zwar drei, erreichte aber keine fünf Monatsmieten.

Ist eine Kündigung wegen fehlender Zahlungsfähigkeit des Mieters möglich?

Eine Kündigung kann sich darauf stützen, dass der Mieter die zurückbehaltenen Beträge nicht mehr nachzahlen kann, weil der Zweck des Zurückbehaltungsrechts dann nicht mehr erreichbar ist (vgl. LG Braunschweig, 14.09.1999 - Az: 6 S 427/99 (100)). Eine solche Feststellung war hier nicht möglich. Die Mieter hatten unwidersprochen vorgetragen, die einbehaltenen Mietanteile auf einem Bankkonto angelegt zu haben.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.