Mieterhöhungsverlangen nach Kündigung kann zu Fortsetzung des Mietverhältnisses führen!

Ein nach Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs versandtes Mieterhöhungsverlangen kann nach Treu und Glauben als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auszulegen sein, wenn kein sonstiger nachvollziehbarer Grund für dessen Versendung ersichtlich ist. Nimmt der Mieter dieses Angebot fristgerecht an, kommt eine Fortsetzungsvereinbarung zustande, die eine zuvor erklärte Kündigung überholt und einen Räumungsanspruch entfallen lässt.

Kann eine Kündigung durch nachfolgendes Verhalten der Parteien überholt werden?

Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Ein einmal wirksam entstandener Kündigungsgrund entfällt nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB bzw. § 569 Abs. 3 S. 2 BGB grundsätzlich erst durch vollständige Befriedigung des Vermieters oder durch eine entsprechende Aufrechnungserklärung; besteht der Zahlungsrückstand fort, bleibt die Kündigung als solche wirksam.

Unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigung selbst kann das Mietverhältnis dennoch fortbestehen, wenn die Parteien nach Ausspruch der Kündigung eine neue, auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gerichtete Vereinbarung treffen. Eine solche Vereinbarung setzt ein Angebot und dessen Annahme (§§ 145 ff. BGB) voraus, wobei die Auslegung der jeweiligen Erklärung nach den §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte aus der Sicht eines objektiven Empfängers zu erfolgen hat.

Maßgeblich ist danach nicht der innere, möglicherweise abweichende Wille des Erklärenden, sondern wie die Erklärung von ihrem Empfänger nach den Umständen redlicherweise verstanden werden durfte. Versendet der Vermieter nach zuvor ausgesprochener fristloser Kündigung ein Verlangen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, so ist zu prüfen, ob hierin nach dem objektiven Empfängerhorizont ein Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erblicken ist.

Auslegung eines Mieterhöhungsverlangens nach Kündigungsausspruch

Ein Mieterhöhungsverlangen dient regelmäßig der Anpassung der Miete innerhalb eines bestehenden, ungekündigten Mietverhältnisses. Wird ein solches Verlangen nach Ausspruch einer Kündigung an den Mieter gerichtet, fehlt es an einem nachvollziehbaren rechtlichen Bedürfnis hierfür, sofern das Mietverhältnis tatsächlich beendet werden soll. Denn ein nach Vertragsbeendigung entstehender Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache setzt eine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht voraus; dieser Anspruch bemisst sich nach § 546a BGB vielmehr nach der zuletzt vereinbarten Miete oder der für vergleichbare Objekte ortsüblichen Miete.

Aus dem Fehlen eines sonstigen nachvollziehbaren Zwecks kann sich ergeben, dass der Empfänger das Zustimmungsverlangen nach Treu und Glauben nur als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses verstehen durfte. Dass ein derartiges Schreiben im Rahmen eines automatisierten Massenverfahrens ohne Einzelfallprüfung versandt wurde, ist für die Auslegung aus Empfängersicht unerheblich, da es allein auf den objektiven Erklärungswert und nicht auf die internen Arbeitsabläufe des Erklärenden ankommt. Der Empfänger muss nicht davon ausgehen, dass eine zuvor ausgesprochene Kündigung innerhalb der Verwaltung des Erklärenden versehentlich unberücksichtigt geblieben ist.

Bedeutung eines Zahlungsangebots durch Dritte

Bemüht sich der Mieter im Anschluss an eine Kündigung um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und erklärt sich ein Dritter - etwa ein Sozialleistungsträger - zur Übernahme der Mietrückstände bereit, kann dies bei der Auslegung eines nachfolgenden Verhaltens des Vermieters mit zu berücksichtigen sein. Ein solcher Umstand kann die Erwartung des Mieters stützen, dass der Vermieter trotz zuvor erklärter Kündigung an einer Fortsetzung des Vertragsverhältnisses interessiert sein könnte, sofern der Zahlungsrückstand ausgeglichen wird.

Rechtsfolge: Zustandekommen einer Fortsetzungsvereinbarung

Wird ein als Angebot auszulegendes Mieterhöhungsverlangen vom Mieter innerhalb der gesetzten Frist durch Rücksendung der unterzeichneten Zustimmungserklärung angenommen, kommt eine Einigung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den geänderten Konditionen zustande. Diese nachträgliche vertragliche Einigung überholt die zuvor erklärte Kündigung mit der Folge, dass das Mietverhältnis trotz Vorliegens eines an sich fortbestehenden Kündigungsgrundes fortbesteht und ein hierauf gestützter Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht (mehr) besteht.

Vorliegend hatte die Klägerin nach einer wegen Zahlungsverzugs erklärten fristlosen Kündigung ein Mieterhöhungsverlangen an die Beklagten gerichtet, welches diese innerhalb der gesetzten Frist durch Unterzeichnung und Rücksendung der Zustimmungserklärung angenommen hatten. Da für die Versendung des Mieterhöhungsverlangens nach Ausspruch der Kündigung kein nachvollziehbarer anderweitiger Grund ersichtlich war, wurde hierin ein Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gesehen, das durch die fristgerechte Annahme zu einer entsprechenden Vereinbarung führte; der geltend gemachte Räumungsanspruch bestand daher nicht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.