Mitbesitz an Mieträumen durch Namensschild?

Bringt eine Person, die nicht Partei des Mietvertrags ist, ein eigenes Namensschild am Briefkasten der Mieträume an, begründet dies nach außen den Anschein eigenen Mitbesitzes an der Wohnung. Dies kann zur Folge haben, dass diese Person als Mitbesitzerin an einer Räumungsklage beteiligt und im Falle des Unterliegens kostenpflichtig wird, selbst wenn kein eigener Mietvertrag mit dem Vermieter besteht.

Worum geht es bei der Frage nach dem Mitbesitz an Mieträumen?

Im Mietrecht kommt der Frage, wer tatsächlich Besitzer einer Wohnung ist, insbesondere im Rahmen von Räumungsklagen erhebliche Bedeutung zu. Passivlegitimiert für eine Räumungsklage ist grundsätzlich, wer Besitzer der Mietsache ist. Dies können neben dem im Mietvertrag genannten Mieter auch weitere Personen sein, die tatsächlichen Mitbesitz an den Räumlichkeiten ausüben, ohne selbst Vertragspartei zu sein. Ob eine solche Person als Mitbesitzerin anzusehen ist, richtet sich nach den nach außen erkennbaren Umständen.

Welche Bedeutung hat ein Namensschild am Briefkasten?

Ein zentrales Indiz für die Frage des Mitbesitzes ist die Beschriftung des zur Wohnung gehörenden Briefkastens. Der Verkehr versteht die Anbringung eines Namens auf einem zu einer Wohnung oder einem Geschäftsraum gehörenden Briefkasten nicht lediglich dahingehend, dass eingeworfene Post den Namensträger erreicht. Vielmehr wird hierdurch nach der Verkehrsanschauung zum Ausdruck gebracht, dass der Namensträger auch den (Mit-)besitz an der zugehörigen Wohnung oder dem Geschäftsraum innehat. Wer als Nichtmieter ein eigenes Namensschild an den Mieträumen anbringt, dokumentiert damit grundsätzlich auch (Mit-)besitz an dem Mietobjekt.

An diese Verkehrsanschauung knüpft unter anderem die Möglichkeit der Ersatzzustellung nach § 180 ZPO an, wonach ein zuzustellendes Schriftstück in einen zu einer Wohnung oder einem Geschäftsraum gehörenden Briefkasten eingelegt werden kann. Diese Form der Zustellung setzt voraus, dass die Wohnung oder der Geschäftsraum von dem Zustellungsempfänger nicht aufgegeben worden ist; dies muss jedoch nach außen erkennbar sein. Fehlt es an einer erkennbaren Aufgabe der Nutzung, ist grundsätzlich von deren Fortbestehen auszugehen (vgl. BGH, 22.10.2009 - Az: IX ZB 248/08).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.