Mietminderung bei Wohnflächenabweichung nur bei erreichen der 10-Prozent-Grenze

Eine Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung setzt voraus, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind Abseiten, die ausschließlich der jeweiligen Wohnung zugeordnet und nur über diese erreichbar sind, mitzurechnen; sie gelten nicht als nicht anrechenbare Wirtschafts- oder Zubehörräume im Sinne der II. BV.

Grundsatz der Mietminderung bei Wohnflächenabweichung

Weicht die tatsächliche Wohnfläche einer Mietsache von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche um mehr als 10 % nach unten ab, liegt hierin ein Mangel der Mietsache, der den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Minderung der Miete berechtigt (vgl. BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 133/03). Die Erheblichkeitsschwelle von 10 % dient dabei als feste Grenze; unterhalb dieser Schwelle scheidet ein Minderungsrecht aus, selbst wenn eine geringfügige Abweichung tatsächlich besteht. Rückzahlungsansprüche für in Unkenntnis der Abweichung überzahlte Miete können sich in diesem Fall aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB in Verbindung mit § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ergeben.

Wie wird die maßgebliche Wohnfläche ermittelt?

Die Feststellung der tatsächlichen Wohnfläche erfolgt im Streitfall regelmäßig durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Streitig kann dabei insbesondere die Frage sein, ob bestimmte Nebenflächen - etwa Abseiten unter Dachschrägen - in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind. Nach § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV bleiben Wirtschaftsräume bei der Berechnung der Wohnfläche unberücksichtigt. Entscheidend für die Einordnung einer Fläche als nicht anrechenbarer Wirtschaftsraum ist deren räumliche und funktionale Zuordnung: Wirtschaftsräume im Sinne dieser Vorschrift liegen regelmäßig außerhalb der eigentlichen Wohnung und sind eigenständig, das heißt nicht ausschließlich über die Wohnung selbst, zugänglich.

Eine Fläche, die ausschließlich der jeweiligen Wohnung zugeordnet ist, nur über diese Wohnung erreicht werden kann und mit ihr unmittelbar verbunden ist, unterfällt demgegenüber nicht der Ausnahme des § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV und ist der Wohnfläche hinzuzurechnen. Auch die Ausnahme für Zubehörräume nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV, wonach etwa Abstellräume außerhalb der Wohnung nicht zur Wohnfläche zählen, greift nur für Räume, die in Geschossen liegen, in denen sich keine Wohnräume befinden. Räume, die sich innerhalb der Wohnung selbst befinden und deren Nutzung untrennbar mit der Wohnnutzung verbunden ist, sind demgegenüber vollständig anzurechnen.

Rechtsfolgen bei Unterschreiten der Erheblichkeitsschwelle

Ergibt die sachverständige Begutachtung, dass die Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche die 10 %-Grenze nicht überschreitet, besteht kein Minderungsrecht des Mieters. In der Folge besteht auch kein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der in der Vergangenheit gezahlten Miete.

Im vorliegend zu entscheidenden Fall betrug die vertraglich angegebene Wohnfläche 63 m², während der Mieter eine tatsächliche Fläche von 55,49 m² und damit eine Abweichung von 11,9 % behauptete. Das eingeholte Sachverständigengutachten ermittelte demgegenüber eine Wohnfläche von 59,4 m², wodurch die Abweichung unterhalb der 10 %-Schwelle blieb. Streitentscheidend war dabei insbesondere die Frage der Anrechenbarkeit einer Abseite im Küchenbereich von 2,3 m², die nach den vorstehenden Grundsätzen der Wohnfläche hinzuzurechnen war, da sie ausschließlich zur betroffenen Wohnung gehörte und nur über diese erreichbar war.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.