Mietflächenberechnung: Welche Mietflächenberechnung ist anwendbar?

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Bei der Grundstücks- und Raummiete ist sowohl für Wohnräume als auch für Gewerberäume anerkannt, dass das Abweichen der tatsächlichen von der vertragsgemäßen Fläche einen Mietmangel begründen kann.

Die Erheblichkeitsgrenze für die Flächendifferenz ist dabei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10% anzusetzen.

Liegt eine Flächenunterschreitung von mehr als 10% vor, bedarf es daher nicht der Darlegung der Gebrauchsbeeinträchtigung infolge der Flächendifferenz, da hierfür eine tatsächliche Vermutung spricht. Bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10% hingegen kommt eine Mietminderung nur dann in Betracht, wenn durch die Minderfläche eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache gegeben ist, was vom Mieter darzulegen und ggf. zu beweisen ist.

Für die Frage, auf welcher Grundlage die vereinbarte Mietfläche zu berechnen ist, ist grundsätzlich auf die Vereinbarung der Parteien abzustellen.

Da es - außer bei preisgebundenen Wohnraum - eine einheitliche, allgemein verbindliche Bestimmung für die Berechnung von Mietflächen nicht gibt, können die Parteien vertraglich vereinbaren, wie sie die im Vertrag angegebene Mietfläche verstanden bzw. berechnet wissen wollen.

Liegt nach der anzuwendenden Berechnungsgrundlage lediglich eine Flächenunterschreitung von weniger als 10% vor und hat der Mieter keinerlei Angaben zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache infolge der Flächenunterschreitung gemacht, lässt sich eine Minderung der Miete hierauf nicht stützten.