Gehört die Terrasse zur Wohnfläche?

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Ob eine Terrasse zur Wohnfläche gehört oder nicht, ist insbesondere bei der Nebenkostenabrechnung, bei der viele Positionen nach Wohnfläche abgerechnet werden, aber auch hinsichtlich der Miethöhe bei einer m²-Miete ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter.

Grundsätzlich gelten alle Räumlichkeiten, die zum exklusiven Gebrauch des Mieters bestimmt sind, zur Wohnfläche gezählt. Dazu gehören in der Regel Zimmer, Küchen, Bäder und Flure. Doch wie sieht es mit Terrassen aus? Um einen Raum handelt es sich bei der Terrasse ja nicht.

Auf die Nutzungsmöglichkeit kommt es an!

Entscheidend bei der Beurteilung, ob eine Terrasse zur Wohnfläche gehört, ist die Frage nach der Nutzbarkeit und der Art der Nutzung.

Wenn die Terrasse ausschließlich vom Mieter genutzt wird und integraler Bestandteil der gemieteten Wohnung ist, wird sie gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Teil der Wohnfläche betrachtet. Balkone, Loggien und werden jedoch nicht vollständig als Wohnfläche angesetzt. § 4 WoFlV sieht eine regelmäßige Anrechnung von 25% der Terrassenfläche vor, maximal darf mit 50% gerechnet werden, wenn dies aufgrund besonderer Umstände gerechtfertigt werden kann (z.B. besonders hochwertige Ausstattung, Überdachung oder eine Möglichkeit, die Terrasse als erweiterten Wohnraum zu nutzen).

Da die Wohnflächenverordnung jedoch nur für den öffentlichen Wohnungsbau gilt, ist es zulässig, dass andere Verordnungen (z.B. DIN 277, bei der Terrassen vollständige angerechnet werden; DIN 283 bei der oftmals keine Anrechnung, maximal in Höhe von 25%, erfolgt; II. Berechnungsverordnung bei der eine Anrechnung über 50% erfolgt) mietvertraglich zu vereinbaren. Solche Vereinbarungen gehen vor (vgl. LG Saarbrücken, 06.03.2015 - Az: 10 S 160/14).

Ohne konkrete Vereinbarung eines Berechnungsmaßstabes ist der Begriff der „Wohnfläche“ auslegungsbedürftig (vgl. BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 44/03). Der BGH hat für diesen Fall entscheiden, dass die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln ist. Das gilt nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näherliegt (BGH, 22.04.2009 - Az: VIII ZR 86/08).

Anders verhält es sich dann, wenn die Terrasse zwar dem Mieter zur Verfügung steht, aber auch von anderen Mietern oder Eigentümern genutzt werden kann, beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus. In solchen Fällen ist die Terrasse als Gemeinschaftsfläche anzusehen werden und kann nicht - auch nicht anteilig - zur individuellen Wohnfläche des Mieters gezählt.

Falsche Berechnung der Wohnfläche: Was ist zu beachten?

Für den Fall, dass eine Terrasse fehlerhaft in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen wurde, kann der Mieter bei einer erheblichen Flächenabweichung (mehr als 10%) von der tatsächlichen Wohnfläche eine anteilige Minderung des Mietzinses vornehmen. Die Erheblichkeitsgrenze gilt für die gesamte Wohnfläche über alle Räumlichkeiten.

Wird die Erheblichkeitsgrenze überschritten, kann die zu viel gezahlte Miete ab Mietbeginn zurückgefordert werden – jedoch nur innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von der falschen Mietfläche. Die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist gemäß beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (LG München I, 19.12.2013 - Az: 31 S 6768/13). Auch für die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre kann der Mieter dann eine Anpassung an die korrekte Wohnfläche verlangen. Eine erhebliche Flächenabweichung kann den Mieter auch zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen, wobei die Kündigung umgehend nach Kenntnisnahme von der Abweichung erfolgen muss.

Sofern die Fläche nach unten abweichen sollte, kann der Vermieter bei der nächsten Mieterhöhung die richtige Wohnfläche ansetzen und die Miete soweit gesetzlich zulässig erhöhen, da es für die Mieterhöhung nicht auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt (BGH, 18.11.2015 - Az: VIII ZR 266/14). Die Nebenkostenabrechnungen kann der Vermieter entsprechend anpassen.

Beim Verkauf kann eine Wohnflächenabweichung auch unterhalb von zehn Prozent Abweichung zu einer Minderung des Kaufpreises berechtigen, wenn die vereinbarte Wohnfläche eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt.

Terrasse und Grundsteuer

Auch die Grundsteuer bezieht sich bei der Berechnung auf die Wohnflächenverordnung, sodass eine Terrasse auch hier mit 25 bis 50% einfließt.