Wohnflächenberechnung: Mietvertrag geht vor!

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Die Mieter machten vorliegend geltend, dass sie wegen einer erheblichen Wohnflächenabweichung zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen seien.

Nach dem Mietvertrag belief sich die Wohnfläche auf ca. 120 m². Mit einem schriftlichen Nachtrag zum 1.1.2005 wurde der Mietvertrag ergänzt und die Wohnfläche um einen weiteren Raum nebst einer abgeschlossenen Diele erweitert und die Wohnfläche mit ca. 144 m² angegeben.

Eine minderungsrelevante Abweichung der Flächenangaben zur tatsächlichen Wohnfläche der angemieteten Räume lag jedoch hier nicht vor.

Im rechtlichen Ausgangspunkt kann eine Abweichung in der Wohnungsgröße eine Minderung des Mietzinses gem. § 536 Abs. 1 BGB rechtfertigen:

Nach der Verkehrsanschauung ist die Wohnungsgröße ein Merkmal, das für den Wert der Mietsache von wesentlicher Bedeutung ist. Wird die Wohnungsgröße im Mietvertrag aufgeführt, ist hierin regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche zu erblicken. Eine andere Beurteilung kann allenfalls dann gerechtfertigt sein, wenn der Wohnungsmietvertrag neben der Flächenangabe die eindeutige Einschränkung enthält, dass die Flächenangabe nicht zur Feststellung und Beschreibung des Mietgegenstandes dient (BGH, 10.11.2010 - Az: VIII ZR 306/09). Nach der maßgeblichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung allerdings nur dann vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (ständige Rechtsprechung).

Die vereinbarte Wohnfläche ist jedoch nicht zwingend nach Maßgabe der rechtlichen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung vorzunehmen. Dieser rechtliche Schluss verbietet sich schon deshalb, weil der Begriff der Wohnfläche keinen feststehenden Inhalt besitzt, sondern auslegungsbedürftig ist. Auch auf die materielle Baurechtswidrigkeit bestimmter Räume kommt es nicht an. Vielmehr sind die Parteien grundsätzlich frei, sich auf einen bestimmten Modus der Berechnung zu verständigen.

Zwar ist es nicht fehlerhaft, im Rahmen der Auslegung des Begriffs der Wohnfläche auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen heranzuziehen. Diese Auslegung scheidet jedoch aus, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist.

Kommen die Parteien demnach überein, Räume mit Dachschrägen, Kellerräume oder Terrassen mit ihrer vollen Grundfläche in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen, ist es dem Mieter im Nachhinein verwehrt, den Minderungseinwand daraus herzuleiten, dass der vertraglich vereinbarte Berechnungsmaßstab mit einer nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung vorgenommenen Berechnung nicht übereinstimmt.

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