Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum

Mietrecht

Bleibt die tatsächliche Größe der gemieteten Wohnung erheblich hinter der im Mietvertrag angegebenen Fläche zurück, kann dies einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt (BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 295/03).

Ein Sachmangel liegt jedoch nur vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist dann der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit nachteilig abweicht.

Zur Größe der Wohnung ist vorliegend in § 1 des Mietvertrages vereinbart: "Mietwohnfläche: 110 qm". Der Begriff der "Wohnfläche" ist auslegungsbedürftig. Ausdrückliche Vereinbarungen der Parteien oder eine Bezugnahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung liegen nicht vor. Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt und wird auch von den Parteien nicht vorgetragen. Wie sie den Begriff der "Wohnfläche" verstanden haben, ist daher vom Gericht nicht festgestellt. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung der Flächen von preisfreiem Wohnraum fehlt.

Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden; seit dem 01.01.2004 gilt insoweit die neu eingeführte Wohnflächenverordnung.

BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 44/03

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