Rückzahlungsanspruch bei Wohnflächenabweichung und die Verjährung

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Die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Entscheidend sind also die Kenntnis der Mieter von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche und die Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Mieter nahmen die Vermieterin auf Rückzahlung überzahlter Miete wegen erheblicher Wohnflächenabweichung in Anspruch.

Das Amtsgericht München hat den Mietern wegen einer Grundflächenabweichung von 14,35 % für die im Zeitraum von Januar bis September 2009 geleisteten Mietzahlungen einen Rückzahlungsanspruch in monatlicher Höhe von 279,75 EUR samt Verzugszinsen zugesprochen.

Hinsichtlich der die Vorjahre betreffenden Rückzahlungsansprüche hat das Erstgericht Verjährung angenommen, da die Kläger mit Bezug des Hauses im Jahr 2005 grob fahrlässige Unkenntnis von der tatsächlichen Wohnfläche gehabt hätten. Eine Zinszahlungspflicht seit Entstehung der Bereicherungsansprüche hat das Erstgericht verneint, ebenso wie einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Gegen dieses Urteil haben die Mieter Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Die Mieter halten ihre Ansprüche nicht für verjährt und begehren mit der Berufung weiterhin Mietrückzahlung für den Zeitraum von August 2005 bis Dezember 2008, wobei sie einen monatlichen Minderungsbetrag in Höhe von 279,82 EUR geltend machen.

Ferner begehren die Mieter für den Zeitraum von August 2005 bis zum 20.08.2012 (ausgerechnete) Zinsen auf die überzahlten Beträge, nun allerdings in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Zur Begründung tragen sie vor, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses positive Kenntnis von der tatsächlichen Wohnfläche gehabt habe. Hierzu legen sie erstmals einen von der Beklagten unterzeichneten Erhebungsbogen für die Baugenehmigung zum Wintergartenbau aus dem Jahr 2005 vor, in welchem diese die Wohnfläche mit 160 qm bzw. 178,8 qm angibt.

Die Vermieterin macht sich in der Sache die Gründe des angefochtenen Urteils zu eigen. Ein Mieter, der jahrelang in der Wohnung gewohnt habe, kenne die tatsächlichen Ausmaße und Gegebenheiten der Wohnung. Außerdem sei es den Klägern möglich gewesen, die konkreten Längen, Breiten und Höhen der von ihnen selbst bewohnten Doppelhaushälfte in tatsächlicher Hinsicht zu ermitteln.

Hierzu führte das Gericht aus:

Der Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ist in Höhe von weiteren 11.329,88 EUR nebst Verzugszinsen begründet, der geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen ist hingegen unbegründet.