Mietminderung wegen Schimmel und Ratten

Feuchte, mit Schimmel bedeckte Wände sowie ein verdreckter, von Ratten befallener Hof rechtfertigen eine Mietminderung. Gleiches gilt für eine nicht funktionierende Gegensprechanlage und einen fehlenden Anschluss an die Gemeinschaftsantenne.

Mietminderung bei mehreren Wohnungsmängeln

Nach § 536 BGB ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit oder zu einer Minderung berechtigt, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Überlassung mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder wenn ein solcher Fehler während der Mietzeit entsteht. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung im Verhältnis zur Gesamtgebrauchstauglichkeit der Wohnung.

Wie wirken sich feuchte Wände und Schimmelbefall auf die Miethöhe aus?

Durchfeuchtete Außenwände in sämtlichen Zimmern einer Wohnung, durchfeuchtete Wände und Decken im Bad sowie Schimmelflecken in der Küche stellen einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnräume nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Feuchtigkeit und Schimmelbildung wirken sich sowohl auf die Nutzbarkeit der betroffenen Räume als auch auf gesundheitliche Aspekte des Wohnens aus, sodass eine spürbare Minderungsquote gerechtfertigt ist. Im vorliegend zu entscheidenden Fall wurde hierfür eine Minderungsquote von 15 % für angemessen erachtet.

Von Bedeutung ist dabei, dass eine rein optische Beseitigung des äußeren Erscheinungsbilds - etwa durch Streichen der betroffenen Wände und Decken - den zugrunde liegenden Mangel nicht vollständig entfallen lässt, sofern die Durchfeuchtung als solche fortbesteht. Die Ursache der Feuchtigkeit bleibt in einem solchen Fall unbehoben, sodass lediglich eine Reduzierung der Minderungsquote in Betracht kommt, nicht jedoch deren vollständiger Wegfall. Nachdem der optische Mangel durch Streichen behoben worden war, wurde die Minderungsquote im entschiedenen Fall auf 13 % herabgesetzt, da der Substanzmangel selbst unverändert fortbestand.

Gegensprechanlage, Gemeinschaftsantenne und Ratten im Hof sind eigenständige Mängel

Auch die Funktionsfähigkeit einer Gegensprechanlage sowie der Anschluss an eine vorhandene Gemeinschaftsantenne können zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehören, sofern diese Einrichtungen Bestandteil der vereinbarten Ausstattung sind. Fällt die Gegensprechanlage aus oder fehlt der Antennenanschluss, wird der Mieter in der bestimmungsgemäßen Nutzung dieser Ausstattungsmerkmale beeinträchtigt, was jeweils eine eigenständige Minderung begründet.

Gleiches gilt für den Zustand gemeinschaftlich genutzter Außenbereiche wie eines Hofs. Ein verdreckter und von Ratten befallener Hof beeinträchtigt die Nutzbarkeit dieses Bereichs sowie die hygienischen Verhältnisse des gesamten Anwesens und stellt daher ebenfalls einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

Bemessung der Minderungsquoten bei mehreren Mängeln

Liegen mehrere voneinander unabhängige Mängel vor, so ist für jeden Mangel gesondert zu prüfen, in welchem Umfang die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache hierdurch beeinträchtigt wird. Die für die einzelnen Mängel ermittelten Minderungsquoten sind sodann zu addieren, um die insgesamt gerechtfertigte Gesamtminderung zu bestimmen. Für die nicht funktionierende Gegensprechanlage, den fehlenden Anschluss an die Gemeinschaftsantenne sowie den verdreckten, von Ratten befallenen Hof wurde jeweils eine Minderung von 2 % als angemessen angesehen, woraus sich für diese drei Mängel eine Minderung von 6 % ergab.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.