Abweichende Instandhaltungs- und Kostentragungspflichten in der Gemeinschaftsordnung

Regelt eine Gemeinschaftsordnung abweichend vom Gesetz, dass ein Wohnungseigentümer die Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung bestimmter Gebäudeteile allein zu tragen hat, gilt diese Kostentragungspflicht auch dann, wenn die Maßnahme - wie der Austausch von Fenstern - tatsächlich von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wird. Verwaltungsbefugnis und Kostentragungslast sind rechtlich getrennt zu betrachten und müssen jeweils eigenständig und eindeutig geregelt sein.

Zuständigkeit für Gebäudeaußenfenster

Außenfenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Diese sachenrechtliche Zuordnung ist zwingendes Recht und steht nicht zur Disposition der Wohnungseigentümer. Aus der gesetzlichen Kompetenzzuweisung folgt grundsätzlich, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Austausch der Fenster zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen sind, sofern keine abweichende Regelung getroffen wurde.

Ordnet eine Gemeinschaftsordnung abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und § 16 Abs. 2 WEG an, dass einzelne Bestandteile des gemeinschaftlichen Eigentums nicht von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, sondern von einzelnen Eigentümern allein instandgehalten und instandgesetzt werden müssen, ist zwischen zwei rechtlich selbstständigen Ebenen zu unterscheiden:

Die Verwaltungsbefugnis regelt, wer für die Durchführung der notwendigen Arbeiten zuständig ist und diese gegebenenfalls eigenverantwortlich auszuführen hat. Die Kostentragungslast betrifft demgegenüber die davon zu trennende Frage, wer die durch eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme entstehenden Kosten im Ergebnis zu tragen hat. Beide Regelungsebenen können, müssen aber nicht deckungsgleich ausgestaltet sein.

Sollen sowohl die Verwaltungsbefugnis als auch die Kostentragungslast abweichend vom gesetzlichen Regelfall geregelt werden, setzt die Wirksamkeit einer solchen Regelung voraus, dass die Wohnungseigentümer klare und eindeutige Bestimmungen treffen. Unklarheiten gehen zu Lasten einer wirksamen Abweichung von der gesetzlichen Kompetenz- und Kostenverteilung (vgl. BGH, 22.11.2013 - Az: V ZR 46/12; BGH, 02.03.2012 - Az: V ZR 174/11).

Reichweite der Kostentragungspflicht bei eigenständiger Klausel

Bestimmt eine Klausel der Gemeinschaftsordnung eindeutig, dass die Kosten der Pflege, der ordnungsgemäßen Instandsetzung und der Instandhaltung für Fenster im Bereich des Sondereigentums vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind, besteht diese Kostentragungspflicht unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer an anderer Stelle eine eigenständige Instandhaltungsbefugnis oder -verpflichtung zuweist. Die Kostentragungsklausel ist mithin eigenständig auszulegen und nicht als bloße Annexregelung zu einer etwaigen Verwaltungsbefugnis des Einzelnen zu verstehen.

Der Kostentragungsregelung kann insbesondere nicht entnommen werden, dass sie nur dann greifen soll, wenn der einzelne Wohnungseigentümer allein zur Instandsetzung und Instandhaltung des betreffenden Gemeinschaftseigentums berufen ist und ihm hierfür eine entsprechende Verwaltungsbefugnis eingeräumt wurde. Vielmehr gilt die Kostentragungspflicht ihrem Wortlaut entsprechend auch für Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht in die Verwaltungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern in diejenige der Gemeinschaft fallen.

Begriff der Instandsetzung und Instandhaltung schließt vollständigen Austausch ein

Der Begriff der Instandsetzung und Instandhaltung erfasst nach allgemeinem Sprachgebrauch auch den vollständigen Austausch eines Bauteils (vgl. BGH, 02.03.2012 - Az: V ZR 174/11). Eine einschränkende Auslegung, wonach dieser Begriff den vollständigen Austausch ausnahmsweise nicht umfasse, bedarf besonderer Anhaltspunkte in der Gemeinschaftsordnung selbst. Fehlen solche Anhaltspunkte in einer Gesamtschau der einschlägigen Regelungen, verbleibt es beim weiten, den Austausch einschließenden Begriffsverständnis.

Verhältnis von Durchführungskompetenz und Kostenlast bei Austausch

Ist einem einzelnen Wohnungseigentümer der eigenmächtige Austausch bestimmter Bauteile untersagt und obliegt die Anordnung des Austauschs stattdessen der Gemeinschaft, führt dies nicht automatisch zu einer Befreiung des betroffenen Eigentümers von seiner Kostentragungspflicht. Die fehlende eigene Durchführungskompetenz und die bestehende Kostentragungslast stehen vielmehr nebeneinander: Auch wenn die Gemeinschaft den Austausch veranlasst und durchführt, verbleibt die Kostentragungspflicht bei demjenigen Wohnungseigentümer, dem sie durch eine eindeutige Regelung der Gemeinschaftsordnung zugewiesen ist.

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