Duldungspflicht für Heizkostenerfassungsgeräte im Wohnungseigentum

Wohnungseigentümer sind auch gegen ihren Willen zur Duldung des Einbaus von Heizkostenerfassungsgeräten verpflichtet, wenn die Eigentümergemeinschaft dies mehrheitlich beschlossen hat. Eine eigenmächtige Demontage der Geräte ist rechtswidrig, da diese im gemeinschaftlichen Eigentum stehen und der Gemeinschaft nach der Heizkostenverordnung ein gesetzliches Betretensrecht zusteht.

Duldungspflicht nach der Heizkostenverordnung

Nach § 3 HeizKV gelten die Vorschriften der Heizkostenverordnung auch im Bereich des Wohnungseigentums. Die Befolgung dieser Vorschriften ist als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung einzustufen. Beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit die Anschaffung einer bestimmten Geräteart zur Heizkostenerfassung, sind sämtliche Wohnungseigentümer - einschließlich der überstimmten - gemäß § 14 Nr. 3, 4 WEG zur Duldung des Einbaus verpflichtet.

Warum stehen die Erfassungsgeräte im Gemeinschaftseigentum?

Die zur Verbrauchserfassung angeschafften Geräte stellen gemeinschaftliches Eigentum dar. Eine eigenmächtige Demontage durch einen einzelnen Wohnungseigentümer ist daher bereits aus diesem Grund rechtswidrig. Der zugrunde liegende Rechtsgedanke - die Wahrung der Einheitlichkeit einer technischen Anlage - entspricht der Wertung, die auch einem Mehrheitsbeschluss zugrunde liegt, der die Demontage im Sondereigentum stehender Heizkörper untersagt (vgl. BayObLG, WuM 1986, 26). Ein derartiger, in das Sondereigentum eingreifender Beschluss ist nach§ 15 II WEG gerechtfertigt, da die Wohnungseigentümer auch hinsichtlich des Sondereigentums über den ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen können. Die Entfernung einzelner Heizkörper gehört jedoch nicht mehr zum ordnungsgemäßen Gebrauch.

Besteht ein Betretensrecht zur Anbringung und Ablesung der Geräte?

Ein Betretensrecht folgt bereits unmittelbar aus § 4 II S. 2 HeizKV. Bei Anwendung der Heizkostenverordnung auf das Wohnungseigentum ist Eigentümer im Sinne der HeizKV die Gemeinschaft gemäß § 1 II Nr. 3 WEG. Nutzer im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist der einzelne Wohnungseigentümer, und zwar unabhängig davon, ob dieser die Wohnung selbst nutzt oder sie einem Dritten vertraglich zur Nutzung überlassen hat. Einer weiteren eigenständigen Rechtsgrundlage für den Zutritt bedarf es folglich nicht.

Warum ist eine eigenständige Montage und Ablesung durch den einzelnen Eigentümer ausgeschlossen?

Eine vom einzelnen Wohnungseigentümer vorgeschlagene eigene Montage und Ablesung der Erfassungsgeräte widerspricht § 5 HeizKV. Nur eine einheitliche Ausgestaltung der Verbrauchserfassung gewährleistet die erforderliche Vergleichbarkeit der Werte, da die Erfassung nicht absolut, sondern relativ erfolgt. Die Verbrauchserfassung ist zudem Aufgabe der Eigentümergemeinschaft und kann nicht auf einzelne Eigentümer übertragen werden.

Anforderungen an die Eignung der Erfassungsgeräte

Wird die Eignung der eingesetzten Ablesegeräte - etwa von Verdunstungsröhrchen - bestritten, bedarf dies eines konkreten und substantiierten Vortrags nebst Beweisantritt gemäß §§ 529 I Nr. 1, 531 II ZPO. Ein pauschaler Verweis auf einen angeblich hohen Rohrwärmeverlust genügt nicht, sofern nicht dargelegt wird, worauf dieser beruhen soll und inwiefern die Voraussetzungen des § 7 I S. 3 HeizKV hierdurch erfüllt werden könnten.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.