Pauschale Abrechnungsgenehmigung in der WEG ist unwirksam!

Ein Beschluss, mit dem Wohnungseigentümer die Strom-, Heizkosten- und Hausgeldabrechnung eines Jahres pauschal „genehmigen“, ist gesetzlich nicht vorgesehen und mangels Beschlusskompetenz nichtig; er kann insbesondere keine Grundlage für Nachschussforderungen gegenüber einzelnen Eigentümern sein. Demgegenüber ist eine Ladung zur Eigentümerversammlung per E-Mail auch ohne besondere Beschlussgrundlage zulässig, sofern die Drei-Wochen-Frist gewahrt bleibt.

Ein Beschluss über die entgeltliche Übernahme von Gemeinschaftsgeräten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bereits dann hinreichend bestimmt, wenn sich die betroffenen Gegenstände aus dem Versammlungsprotokoll zweifelsfrei ermitteln lassen.

Welche Anforderungen stellt § 28 Abs. 2 S. 1 WEG an Abrechnungsbeschlüsse?

In der Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) werden Eigentümerversammlungen regelmäßig genutzt, um über die Abrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres zu beschließen. Fraglich ist dabei, in welcher Form dies rechtlich zulässig geschehen kann - insbesondere, ob eine bloße pauschale „Genehmigung“ einzelner Abrechnungen (etwa für Strom, Heizkosten oder das allgemeine Hausgeld) eine taugliche Beschlussgrundlage darstellt, aus der sich Zahlungsansprüche gegenüber den Wohnungseigentümern ableiten lassen.

Nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über Vorschüsse und Nachschüsse zur Kostentragung. Das Gesetz sieht damit einen konkret bestimmten Beschlussgegenstand vor: die Festsetzung von Zahlungspflichten der einzelnen Eigentümer auf Grundlage der Abrechnung. Ein Beschluss, der demgegenüber lediglich die pauschale „Genehmigung“ einer Strom-, Heizkosten- oder Hausgeldabrechnung für ein bestimmtes Jahr zum Gegenstand hat, ohne eine entsprechende Zahlungsverpflichtung oder Fälligstellung auszusprechen, ist im Gesetz nicht vorgesehen. Ein solcher Beschluss kann insbesondere keine Anspruchsgrundlage für Nachschüsse sein, die gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden.

Vorliegend betraf dies drei separate Beschlüsse zur Stromabrechnung, zur Heizkostenabrechnung und zur Hausgeldabrechnung des betreffenden Jahres, die jeweils nur eine pauschale Genehmigung der bereits erfolgten Zahlungen und Erstattungen vorsahen, ohne dass Vorschuss- oder Nachschusspflichten beschlossen wurden.

Welche Rechtsfolge hat die fehlende Beschlusskompetenz?

Fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft für einen bestimmten Beschlussgegenstand die Beschlusskompetenz, ist der entsprechende Beschluss nicht lediglich anfechtbar, sondern nichtig; das Gericht stellt die Nichtigkeit in diesem Fall fest. § 308 Abs. 1 ZPO steht einer solchen Feststellung im Rahmen einer Anfechtungsklage nicht entgegen (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl., § 24 WEG Rn. 173).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.