Baulärm - Wohnungseigentümer geht bei Kernsanierung leer aus

Ein in der Gemeinschaftsordnung vereinbarter Ausschluss von Schadensersatzansprüchen für Instandsetzungsmaßnahmen kann auch den verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch erfassen. Dies gilt auch dann, wenn die Maßnahme erheblichen Umfang hat, sofern die Gemeinschaftsordnung den quantitativen Umfang der erfassten Maßnahmen nicht beschränkt.

Qualifikation umfangreicher Baumaßnahmen als Instandsetzung

Maßnahmen zur statischen Ertüchtigung eines Gebäudes können als Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne einer Gemeinschaftsordnung zu qualifizieren sein, auch wenn sie mit erheblichen Eingriffen in das Sondereigentum einhergehen, etwa durch Entkernung von Räumlichkeiten, Entfernung von Decken, Elektrik, Bodenbelägen sowie Klima- und Lüftungsanlagen und den Austausch von Fenstern. Entscheidend ist, ob die Gemeinschaftsordnung den quantitativen Umfang der erfassten Maßnahmen einschränkt. Enthält die Regelung eine solche Beschränkung nicht, fallen auch fundamentale, langwierige Sanierungsarbeiten unter den Begriff der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Kann ein Haftungsausschluss auch den Aufopferungsanspruch erfassen?

Eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, nach der für die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen weder Schadensersatz gefordert noch eine Minderung der Nutzungsbeiträge oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann, ist dahingehend auszulegen, dass sie nicht nur einen Schadensersatzanspruch im engeren Sinne, sondern auch den sogenannten Aufopferungsanspruch nach § 14 Abs. 1 Nr. 4 Hs. 2 WEG a.F. umfasst. Maßgeblich hierfür ist, dass bereits der Gesetzeswortlaut selbst von einem zu ersetzenden „Schaden“ spricht, obwohl es sich dogmatisch nicht um einen Schadensersatzanspruch im eigentlichen Sinne, sondern um einen verschuldensunabhängigen Aufopferungsentschädigungsanspruch handelt (vgl. AG München, 23.08.2012 - Az: 484 C 5059/12 WEG; LG München I, 16.09.2013 - Az: 1 S 21191/12 WEG).

Ist ein vollständiger Ausschluss des Aufopferungsanspruchs durch Vereinbarung zulässig?

Ein vollständiger vertraglicher Ausschluss des Aufopferungsanspruchs verstößt nicht gegen zwingendes Recht, insbesondere nicht gegen Art. 13, 14 GG. Zwar kann eine solche Regelung nicht durch schlichten Mehrheitsbeschluss herbeigeführt werden, da hierfür die erforderliche Beschlusskompetenz fehlt. Eine Vereinbarung in der Teilungserklärung, der sämtliche Miteigentümer bereits zugestimmt haben, ist hiervon jedoch zu unterscheiden und rechtlich zulässig. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG räumt den Wohnungseigentümern das Recht ein, von den gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen zu treffen; hierbei können sowohl die Rechte aus § 13 WEG eingeschränkt als auch die Pflichten aus § 14 WEG erweitert werden. Da an einer solchen Vereinbarung alle Wohnungseigentümer mitwirken müssen, ist die Grenze des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft erst dann überschritten, wenn die Regelung gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt. Da die Regelungen des § 14 WEG mangels anderweitiger Bestimmung grundsätzlich abdingbar sind, ist auch ein vollständiger Ausschluss eines verschuldensunabhängigen Entschädigungsanspruchs, der alle Wohnungseigentümer gleichmäßig betrifft, als zulässig anzusehen, ohne dass hierin ein schwerwiegender Eingriff in elementare Mitgliedschaftsrechte liegt.

Gilt dies auch für § 14 Abs. 3 WEG in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung?

Der seit dem 01.12.2020 geltende § 14 Abs. 3 WEG n.F. gewährt trotz geänderter Formulierung des Gesetzeswortlauts weiterhin einen dogmatisch als Aufopferungsanspruch einzustufenden, verschuldensunabhängigen Entschädigungsanspruch zugunsten eines Sondereigentümers für duldungspflichtige Einwirkungen. Der bis zum 30.11.2020 geltende § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG a.F. ist damit von der Nachfolgeregelung mitumfasst. Ein in der Gemeinschaftsordnung wirksam vereinbarter Ausschluss von Ansprüchen im Sinne von § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG a.F. gilt daher gleichermaßen für den Aufopferungsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG n.F. Diese Auffassung wird auch in der Kommentarliteratur vertreten (vgl. MüKoBGB/Scheller, WEG, 9. Aufl. 2023, § 14 Rn. 50; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 14 Rn. 2).

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