Wallbox in der Tiefgarage: Wann ist ein Gestattungsbeschluss der WEG unwirksam?

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge gestattet, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er wesentliche Regelungen zu Wartungspflichten, Qualifikationsanforderungen an den ausführenden Betrieb und Fragen des Versicherungsschutzes offenlässt. Fehlt es an einer erkennbaren Ermessensausübung der Eigentümer zu diesen Punkten, ist der Beschluss auf Anfechtungsklage hin insgesamt für ungültig zu erklären.

Privilegierter Anspruch und Ermessen der Eigentümergemeinschaft

Nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Der Anspruch betrifft jedoch nur das „Ob“ der Maßnahme. Über die konkrete Ausgestaltung - also das „Wie“ der Durchführung - entscheiden die Wohnungseigentümer gem. § 20 Abs. 2 S. 2 WEG im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Ihnen steht dabei ein weiter Ermessensspielraum zu, der jedoch durch den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung begrenzt wird und zur Anfechtbarkeit führen kann (vgl. Kempfle, in: BeckOGK WEG, Stand: 01.06.2022, § 20 Rn. 163, 165; BR-Drs. 168/20, 71). Gem. § 18 Abs. 2 WEG muss der Beschluss dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen, wobei alle Umstände des Einzelfalls einzubeziehen sind.

Zulässige Auflagen und Bestimmtheitsgebot

Im Rahmen ihres Ermessens können die Eigentümer Bedingungen und Auflagen für die Durchführung einer baulichen Veränderung mitbeschließen. Als mögliche Auflagen kommen insbesondere in Betracht: Leistung eines Kostenvorschusses, Verwendung bestimmter Materialien oder Techniken, örtliche Vorgaben, der Abschluss einer Versicherung sowie die Ausführung durch eine qualifizierte Fachfirma (vgl. Hügel, BeckOK BGB, 62. Edition, Stand: 01.05.2022, § 20 WEG Rn. 22; Elzer, in: BeckOK WEG, 49. Edition, Stand: 01.07.2022, § 20 Rn. 110; Riecke, ZWE 2022, 20, 29). Sowohl die gestattete Maßnahme als auch die vorgesehenen Auflagen müssen hinreichend bestimmt sein. Es muss für jeden klar erkennbar sein, was wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln und zu welchen Bedingungen errichtet, verändert oder eingebaut wird (Riecke, ZWE 2022, 20, 29).

Anforderungen an die ausführende Fachfirma

Die bloße Auflage, ein „aussagefähiges Angebot eines Fachbetriebes“ vorzulegen, genügt den Anforderungen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht, wenn der Begriff des „Fachbetriebs“ im Beschluss nicht näher definiert wird. Nach § 13 NAV bedarf die Errichtung, Erweiterung und Änderung von elektrischen Anlagen der Ausführung durch ein in das Installateurverzeichnis des Netzbetreibers eingetragenes Unternehmen. Wird diese gesetzliche Qualifikationsanforderung im Beschluss nicht abgebildet, ist weder sichergestellt, dass sie den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt war, noch dass die Hausverwaltung sie bei der Prüfung des vorzulegenden Angebots als maßgeblichen Prüfungsmaßstab zugrunde legen wird.

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