Swinger-Club im Wohnhaus rechtfertigt deutliche Mietminderung!

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Die Duldung eines von einer im Erdgeschoss befindlichen Gaststätte eingerichteten Swinger-Clubs durch den Vermieter kann zur Minderung des Mietzinses berechtigen.

Der Mieter im ersten Stock wurde im zu entscheidenden Fall auf vielfache Weise durch den Club belästigt (Lärmbelästigung durch Musik, Geruchsemissionen sowie Gestöhne beim Geschlechtsakt) und war daher zu einer Minderung von 55% im Winter und 70% im Sommer berechtigt.

Zudem konnte der Mieter verlangen, dass der Mangel vom Vermieter abgestellt wird.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger sind Eigentümer des mit einem Wohnmiethaus bebauten Grundstücks. In diesem Haus hat der Beklagte aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 01. April 1980, der mit der Voreigentümerin abgeschlossen worden ist, im Vorderhaus 1. Geschoss eine 3-Zimmer-Wohnung nebst Küche, Diele, Bad und Balkon inne.

Bei Abschluss des Mietvertrages durch den Beklagten befand sich im Erdgeschoss des Hauses eine Gastwirtschaft. Im Jahre 1995 änderte sich die Bewirtschaftung der Gewerberäume, die von dem Etablissement … betrieben wurden. Mieterin der Räume ist die Streitverkündete. Sie betreibt unter der Bezeichnung … Werbungen in Zeitungen und bietet frivole Pärchenpartys auch für Singles an. Des weiteren enthalten die Anzeigen Hinweise auf erotische Nachmittage schon ab 12.00 Uhr bei denen Paare und Singles willkommen sind und eine Erlebnisgarantie geboten wird. Nach einem neueren Zeitungsbericht hat die Streitverkündete zwei weitere Etablissements gleicher Art eröffnet, zwischen denen ein Pendelverkehr mit einer sogenannten weißen Stretch-Limousine stattfindet. In dieser werden Gäste teilweise im Bademantel zwischen den Etablissements hin- und hergefahren.

Im Jahre 1995 nach der Eröffnung des … als Partnerclub bildete sich eine Mieterinitiative, die mit der Hausverwaltung, … Kontakt aufnahmen, Mängel rügte und Mängelbeseitigung verlangte. Dabei wiesen die Mieter auf den Bordellbetrieb des … und die damit verbundenen Belästigungen auch durch den Einsatz von Funkwagen der Polizei hin. Des weiteren wurde die Lärmbelästigung durch Motorengeräusche, Türenklappern laute Gespräche und Gelächter bis in die Nacht hinein gerügt sowie die von dem … ausgehenden Geräusche durch laute Musik, lautes Sprechen, lautes Lachen und Geschlechtsverkehrgestöhne.

Im Schreiben vom 18. Oktober 1995 kündigten mehrere Mieter, darunter der Beklagte, Mietminderungen an, die auf mehrere Mängel bezogen bis zu 50 % betrugen. Der Beklagte beanspruchte eine Mietminderung von insgesamt 35 %. Mit einem weiteren Schreiben vom 06.11.1995, welches in erster Linie ein Mieterhöhungsverlangen der Kläger betraf, bezog sich der Beklagte auf die Minderungserklärung vom 18.10.1995 und kündigte ab 01.11.1995 einen Minderungsbetrag von 45 % an.

Die Hausverwaltung der Kläger trat der Mängelrüge entgegen und kündigte Klage für den Fall der teilweisen Minderung durch die Mieter an. Die Korrespondenz wurde in der Folgezeit streitig fortgeführt. Es kam auch zu verschiedenen Anzeigen bei dem Umweltamt des Bezirksamtes Charlottenburg.

Des weiteren fanden auch betreffend das … bzw. Gäste desselben bis in die neuere zeit Polizeieinsätze statt.

Aufgrund der Mängelrügen entrichtete der Beklagte von November 1995 bis einschließlich November 1996 monatlich Minderzahlungen in Höhe von 349,01 DM, insgesamt 4.537,13 DM.

Die Kläger beanspruchen mit der Klage die Zahlung dieses Betrages. Sie tragen vor, dass sich im Erdgeschoss des Hauses … seit vielen Jahren und sogar lange vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Beklagten die Bar … befunden habe. Hierbei handele es sich um einen sogenannten Pärchenclub nicht jedoch um ein Bordellbetrieb. An der Art des Betriebes habe sich im Laufe der Jahre nichts geändert. Erst seit November 1995 habe der Beklagte Störungen und Belästigungen geltend gemacht aufgrund derer er den Mietzins mindere. Die beanstandeten Störungen seien unerheblich. Die geschilderten Vorkommnisse dauerten offenbar nur Sekunden oder wenige Minuten. Das besonders häufige Schlagen von Autotüren, Anlassen von PKW's, Motorengeräusche u.s.w. würden bestritten soweit sie den Gästen des … zugeschrieben würden. Auch aus den Räumen des … drängen Geräuschemissionen nicht hervor, die unzumutbar seien. Die Musikanlage sei verplombt, wovon sich die Hausverwaltung überzeugt habe.

Das Betreiben des sogenannten Pärchenclubs, in welchem Paaren aber auch Singles die Möglichkeit geboten werde, ihre sexuellen Vorlieben mit gleichgesinnten auszuleben möge zwar nicht jedermanns Geschmack sein. Jedoch berechtige eine solche subjektive Beeinträchtigung des sittlichen Empfindens nicht zur Minderung des Mietzinses. Nur bei Bordellen habe die Rechtsprechung ein Minderungsrecht bejaht.

Insbesondere, was etwaige Lärmbelästigungen aus den Gewerberäumen angehe, sei der Darstellung des Beklagten entgegen zu treten. Nur hinsichtlich der unmittelbar über ihnen liegenden Wohnung der früheren Mieter … habe ein Gutachten eine Lärmbelästigung von 58 dB festgestellt. Dieser Wert könne jedoch nicht auf die darüber liegende Wohnung des Beklagten übertragen werden.

Die aufgrund von Anzeigen gegen den Konzessionsträger des … eingeleiteten Ordnungswidrigkeitsverfahren wegen angeblicher Verstöße der Lärmschutzverordnung seien eingestellt worden. Nach Auszug der Mieter … hätten … und eine Besichtigung des … und der darüber liegenden Wohnung vorgenommen. Hierbei sei festgestellt worden, dass sich in der Gaststätte zwei Fernsehgeräte befänden, die jedoch offenbar keinen Verstärker mehr hätten. Auch eine Stereoanlage sei vorhanden, die offensichtlich noch eingepegelt sei. Irgendwelche Geräuschübertragungen auf die frühere Wohnung … hätten auch bei genauem Hinhören nicht wahrgenommen werden können. In entsprechender Weise habe auch die Streitverkündete unter dem 31.10.1997 Stellung genommen.

Sie sind der Auffassung, dass der Beklagte sein Minderungsrecht verloren habe, da er von dem Vorhandensein einer Gaststätte schon bei Anmietung der Wohnung Kenntnis gehabt habe. Die Kläger ihrerseits hätten die Minderung nicht widerspruchslos hingenommen. Die …-Hausverwaltung habe am 28.12.1995 darauf hingewiesen, dass eine Mietminderung nicht akzeptiert werde.

Der Beklagte beantragt im Wege der Widerklage die Kläger zu verurteilen, die durch den Betrieb des … verursachten Mängel, namentlich Lärmbeeinträchtigungen durch die Musikanlage, durch Geschlechtsaktgestöhne der Gäste, Geruchsemissionen durch die über der Eingangstür des befindliche Entlüftungsöffnung und durch die im Seitenflügel zum Hinterhof führende Entlüftungsöffnung in Form von Nikotin- und Rauchschadstoffen sowie die bordellartige Nutzung des … zu beseitigen.

Die Streitverkündete ist auf seitens der Kläger beigetreten, hat jedoch davon abgesehen, einen Antrag zu stellen.

Der Beklagte hält die Minderung für gerechtfertigt. Die Belästigungen durch das … hätten sich im Jahre 1995 grundlegend verstärkt. Das zeigten bereits die Öffnungszeiten, die zunächst zwischen 20.00 und 03.00 Uhr gelegen hätten und sich dann auf die Zeiten zwischen 12.00 Uhr und 05.00 Uhr ausgedehnt hätten. Seit Mitte 1996 sei das … mit Ausnahme einer sogenannten Mittagspause zwischen 11.00 und 12.00 Uhr rund um die Uhr geöffnet, wie die zahlreichen Anzeigen in der einschlägigen Presse auswiesen. Noch bis ins Jahr 1995 sei die Gaststätte mit Gästeausschank und Barbetrieb vermietet gewesen und habe relativ wenig Belästigungen hervorgerufen. Geändert habe sich das mit dem Vertragsbeginn mit der Streitverkündeten im Mai 1995. Seit dieser Zeit hätten die Beeinträchtigungen in jeder Richtung zugenommen. Das sei in jedem Fall als bordellähnlich zu bezeichnen. In dem zum Hof gelegenen Raum seien von einer Mitmieterin und Kindern Folter- und Fesselanlagen sowie ein Käfig gesehen worden. Darüber hinaus gingen von den Gewerberäumen Geruchsemissionen und Lärmemissionen aus.

Über die Ventilatoren an der Frontseite des Hauses und dem Innenhof seien insbesondere Zigarettenrauch aber auch sonstige Gerüche wahrzunehmen, die bei geöffneten Fenstern zu erheblichen Belästigungen führten. Außerdem sei aus den Räumen häufig Geschlechtsverkehrsgestöhne sowie Musik, Gekreische und Lachen zu hören. Vor dem Haus werde ebenfalls rücksichtslos gelärmt. Türschlagen, Musik aus Autoradios, Gelächter, Gekreische und auch Hilferufe seien zu vernehmen und störten die Nachtruhe des Beklagten und seiner Familie. Er verweise hierbei auf die zahlreichen Aufstellungen über vorgefallene Immissionen, die nach Vorfällen und Zeitpunkten aufgelistet seien. Diese Vorfälle, die mehrfach ihren Höhepunkt in nächtlichen Polizeieinsätzen gefunden hätten, seien genügend Rechtfertigung für eine Mietminderung von 45 %.

Des weiteren hätte er Anspruch auf die Beseitigung des ständig belästigenden Zustandes, der die Qualität der von ihm gemieteten Räume als Wohnung im erheblichen Maße herabsetze. Die Beweisaufnahme hätte die mangelhafte Leistung der Kläger überdeutlich ergeben.

Es ist Beweis erhoben worden aufgrund des Beschlusses vom 23. April 1997 durch Augenscheinseinnahme.