Heizungsraum im Keller: Ist der Zugangsweg automatisch Gemeinschaftseigentum?

Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizungs- und Tankraum bilden, stehen zwingend ebenfalls im Gemeinschaftseigentum. Eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung, die diese Zugangsräume als Sondereigentum ausweist und lediglich ein Betretungsrecht zugunsten der übrigen Eigentümer vorsieht, kann diese gesetzliche Zuordnung nicht außer Kraft setzen und führt zur Zurückweisung des Grundbuchvollzugs.

Worum geht es bei der zwingenden Zuordnung?

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums. Diese Räume und Anlagen sind damit zwingend Gemeinschaftseigentum; eine abweichende Zuordnung durch die Teilungserklärung ist insoweit ausgeschlossen. Zu den Anlagen, die typischerweise dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, gehört die Heizungsanlage, soweit sie die Räume der gesamten Wohnanlage mit Heizenergie und Warmwasser versorgt (vgl. BGH, 02.02.1979 - Az: V ZR 14/77). Dient der Raum, in dem sich die Heizungsanlage befindet, keinem weiteren, hiervon unabhängigen Zweck, unterliegt auch dieser Raum selbst der zwingenden gemeinschaftlichen Zuordnung (vgl. BGH, 02.02.1979 - Az: V ZR 14/77).

Erstreckt sich die zwingende Zuordnung auch auf Zugangsräume?

Über den Heizungsraum selbst hinaus erfasst die zwingende dingliche Zuordnung des § 5 Abs. 2 WEG auch solche Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizungsraum bilden. Bildet ein Raum mithin den einzigen Weg, über den der Heizungsraum erreicht werden kann, so kann an diesem Zugangsraum kein wirksames Sondereigentum begründet werden, sondern auch er ist zwingend Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH, 05.07.1991 - Az: V ZR 222/90; BayObLG, 06.02.1986 - Az: BReg. 2 Z 12/85). Maßgeblich für diese Erstreckung ist, dass der gemeinschaftliche Raum seiner Beschaffenheit nach dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dient. Bei einem Heizungsraum liegt ein solcher ständiger Mitgebrauch in Form eines laufenden Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwands regelmäßig vor.

Kann eine Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung diese Zuordnung verändern?

Die zwingende gesetzliche Zuordnung nach § 5 Abs. 2 WEG kann nicht durch eine in der Teilungserklärung enthaltene Gebrauchsregelung außer Kraft gesetzt werden. Sieht die Teilungserklärung vor, dass ein Zugangsraum formal als Sondereigentum eines Wohnungseigentümers ausgewiesen wird, dem übrigen Eigentümer aber zugleich ein Betretungsrecht zu Kontroll- oder Reparaturzwecken eingeräumt wird, ändert dies nichts an der zwingenden gemeinschaftlichen Zuordnung des Zugangsraums. Eine derartige vertragliche Gestaltung vermag die dingliche Rechtslage, die sich unmittelbar aus dem Gesetz ergibt, nicht zu überlagern (vgl. BGH, 05.07.1991 - Az: V ZR 222/90; BayObLG, 06.02.1986 - Az: BReg. 2 Z 12/85).

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