Keller bleibt Keller: Kein Wohnrecht ohne geänderte Zweckbestimmung

Die zweckwidrige Nutzung einer als Kellerraum ausgewiesenen Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann von jedem Wohnungseigentümer - auch einer anderen Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage - unterbunden werden, da die Wohnnutzung eines Kellers bei typisierender Betrachtung stets stärker stört als die vereinbarte Nutzung. Eine kommunale Zweckentfremdungssatzung vermag hieran nichts zu ändern, wenn die Räume mangels entsprechender Zweckbestimmung durch den Verfügungsberechtigten schon keinen „Wohnraum“ im Sinne der Satzung darstellen.

Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung im Wohnungseigentum

Nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG a. F. (in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung) bzw. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. (in der ab dem 01.12.2020 geltenden Fassung) kann jeder Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen. Wird die vereinbarte Zweckbestimmung nicht eingehalten, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die einen Unterlassungsanspruch begründet (vgl. BGH, 15.12.2017 - Az: V ZR 275/16).

Wer ist bei einer Mehrhausanlage aktivlegitimiert?

Befinden sich auf einem Grundstück mehrere Baukörper, die jeweils eigene Sondereigentumseinheiten enthalten, handelt es sich rechtlich gleichwohl nur um eine einzige Wohnungseigentümergemeinschaft, da auf einem realen Grundstück nur eine Eigentümergemeinschaft bestehen kann. Die einzelnen Gebäude bilden lediglich Untergemeinschaften derselben Gesamtgemeinschaft (sog. Mehrhausgemeinschaft), auch wenn die Teilungserklärung von „separaten Eigentümergemeinschaften“ spricht (vgl. Sommer, ZWE 2019, 155; Hügel, NZM 2010, 8, 9). Da das Wohnungseigentumsgesetz den Begriff der Untergemeinschaft nicht kennt und sich die Gebrauchsregelungen auf die gesamte Eigentümergemeinschaft beziehen, kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungsansprüche auch gegen ein Mitglied einer anderen Untergemeinschaft geltend machen. Die individuelle Geltendmachung ist dabei nur ausgeschlossen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung entsprechender Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat (vgl. BGH, 05.12.2014 - Az: V ZR 5/14).

Maßgeblichkeit der Teilungserklärung für die zulässige Nutzung

Für die zulässige Nutzung einer Teileigentumseinheit ist die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung maßgebend. Eine spätere Urkunde, die Raumeinheiten ohne nähere Erläuterung abweichend bezeichnet, vermag die ursprüngliche Zweckbestimmung nicht zu ändern, wenn sich aus ihr keine eindeutige Änderungsabsicht ergibt. Vorliegend betraf dies Räume, die im ursprünglichen Aufteilungsplan ausdrücklich als „Keller“ bezeichnet waren und in einer späteren Teilungsurkunde lediglich als „Raum im Untergeschoß“ bezeichnet wurden; diese bloße Umbenennung ohne weitere Erläuterung ließ die Zweckbestimmung als Kellerraum unberührt.

Wann ist eine zweckwidrige Nutzung ausnahmsweise zulässig?

Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich ausnahmsweise als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender, verallgemeinernder Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung (st. Rspr., vgl. BGH, 23.03.2018 - Az: V ZR 307/16). Entscheidend ist, dass die übrigen Wohnungseigentümer durch die anderweitige Nutzung nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt werden, das bei einer Nutzung zum vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist (vgl. BGH, 15.12.2017 - Az: V ZR 275/16). Bei der Umnutzung eines Kellerraums zu Wohnzwecken ist dies regelmäßig nicht der Fall, da die Wohnnutzung intensiver und konfliktträchtiger ist als die Nutzung als Abstellraum (vgl. BayObLG, 15.07.1999 - Az: 2Z BR 94/99). Anders zu beurteilen ist demgegenüber die Umnutzung von zu gewerblichen Zwecken bestimmten Räumen zu Wohnzwecken, wenn nach dem konkreten Sachverhalt eine gewerbliche Nutzung ebenso störend wäre wie die tatsächliche Wohnnutzung, etwa wenn eine Vermietung an störintensive Gewerbebetriebe möglich bliebe.

Steht eine kommunale Zweckentfremdungssatzung dem Unterlassungsanspruch entgegen?

Eine kommunale Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum steht einem wohnungseigentumsrechtlichen Unterlassungsanspruch nicht entgegen, wenn die betroffenen Räume bereits nicht als Wohnraum im Sinne der Satzung einzuordnen sind. Dies setzt voraus, dass die Räume nicht nur objektiv zur dauerhaften Wohnnutzung geeignet, sondern auch subjektiv durch den Verfügungsberechtigten hierzu bestimmt sind. Verfügungsberechtigt zur Änderung der Zweckbestimmung ist dabei nicht der einzelne Sondereigentümer, sondern ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft, da nur diese die Zweckbestimmung abweichend von der Teilungserklärung regeln kann.

Verjährung und Verwirkung bei fortdauernder zweckwidriger Nutzung

Der Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (st. Rspr., vgl. BGH, 12.06.2015 - Az: V ZR 168/14). Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, beginnt die Verjährung jedoch nicht zu laufen, solange die zweckwidrige Nutzung andauert; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder ein Mieter die Räume nutzt (vgl. BGH, 08.05.2015 - Az: V ZR 178/14). Für eine Verwirkung nach § 242 BGB genügt der bloße Zeitablauf seit der letzten Geltendmachung nicht; hinzutreten muss vielmehr ein Umstandsmoment, wonach der Berechtigte durch sein Verhalten das Vertrauen geschaffen hat, er werde den Anspruch nicht mehr geltend machen, und der Verpflichtete sich hierauf eingerichtet hat (vgl. BGH, 15.12.2017 - Az: V ZR 275/16). Erfolgt in jüngerer Zeit eine Neuvermietung der Räume zu Wohnzwecken, ist der Anspruch auf Unterlassung regelmäßig nicht verwirkt (vgl. BGH, 08.05.2015 - Az: V ZR 178/14).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.