Rauswurf oder Bußgeld wegen Airbnb? Welche Folgen die Untervermietung über Airbnb haben kann

Die Vermietung der eigenen Wohnung über Plattformen wie Airbnb verspricht schnelle und oft lukrative Einnahmen. Doch was für Mieter als clevere Nutzung des eigenen Wohnraums erscheint, stellt sich im Verhältnis zum Vermieter oft als konfliktträchtig dar. Die kurzzeitige entgeltliche Überlassung an Touristen kollidiert regelmäßig mit den Bestimmungen des Mietvertrags und den Rechten des Vermieters. Im schlimmsten Fall droht nicht nur eine Abmahnung, sondern die fristlose Kündigung.

Airbnb als unerlaubte Gebrauchsüberlassung

Dreh- und Angelpunkt des Konflikts ist die rechtliche Einordnung der Vermietung an Touristen. Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Zwar fällt nicht jeder Besuch unter diesen Erlaubnisvorbehalt – die Aufnahme von nahen Familienangehörigen oder auch Besuchern über einen begrenzten Zeitraum ist Teil des normalen Gebrauchsrechts des Mieters.

Die entgeltliche, auch nur tageweise Überlassung von Wohnraum an Touristen stellt jedoch eine genehmigungspflichtige Untervermietung dar. Dies gilt umso mehr, wenn die gesamte Wohnung überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die entgeltliche Überlassung von vermietetem Wohnraum an Touristen ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig ist (BGH, 08.01.2014 - Az: VIII ZR 210/13).

Fristlose Kündigung bei schwerwiegendem Pflichtverstoß

Setzt sich ein Mieter über das Verbot hinweg und vermietet die Wohnung dennoch an Touristen, riskiert er eine Kündigung. Führt der Mieter die vertragswidrige Nutzung trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, kann dies eine fristlose, außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Gerichte sehen in der beharrlichen Fortsetzung der unerlaubten Vermietung einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Interessant ist dabei die Bewertung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, 03.02.2015 - Az: 67 T 29/15). Nach Auffassung der Kammer berechtigt bereits das fortgesetzte Anbieten der Wohnung im Internet nach erfolgter Abmahnung zur fristlosen Kündigung. Es komme nicht darauf an, ob es tatsächlich zu weiteren Buchungen oder Gebrauchsüberlassungen komme. Der Mieter bringe durch das bloße Aufrechterhalten des Inserats unmissverständlich zum Ausdruck, dass er gewillt sei, die vertragswidrige Nutzung gegen den Willen des Vermieters auch in Zukunft fortzusetzen. Selbst wenn ein Dritter als „Gastgeber“ im Internet auftrete, entlaste dies den Mieter nicht, da nach allgemeiner Lebenserfahrung ein Dritter eine Wohnung nur dann öffentlich anbiete, wenn er vom Mieter dazu ermächtigt wurde.

Abmahnung vor Kündigung erforderlich!

Vor dem Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung, sei sie fristlos oder ordentlich, steht jedoch in der Regel die Abmahnung. Der Vermieter muss dem Mieter den Vertragsverstoß klar vor Augen führen und ihn unter Fristsetzung zur Unterlassung auffordern. Erst wenn der Mieter diesem Verlangen nicht nachkommt, ist der Weg zur Kündigung frei.

Eine Abmahnung ist nur in Ausnahmefällen entbehrlich, etwa wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe vorliegen (§ 543 Abs. 3 BGB). Bei der Vermietung über Airbnb ist die Abmahnung nach Ansicht vieler Gerichte jedoch besonders wichtig. Es sei Mietern oft gar nicht bewusst, dass die entgeltliche Überlassung über solche Portale einen schweren Vertragsverstoß darstellt. Eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist daher in den meisten Fällen unwirksam (vgl. LG Berlin, 27.07.2016 - Az: 67 S 154/16; LG Amberg, 09.08.2017 - Az: 24 S 299/17). Dass eine Abmahnung Erfolg versprochen hätte, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Mieter sein Airbnb-Profil sofort nach Erhalt der Kündigung löscht (vgl. LG Berlin, 27.07.2016 - Az: 67 S 154/16).

Wann hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis?

Ein Mieter kann unter Umständen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung haben. Dies regelt § 553 Abs. 1 BGB. Die Voraussetzungen sind jedoch eng: Es muss sich um die Überlassung eines Teils des Wohnraums handeln (also nicht der ganzen Wohnung) und der Mieter muss ein berechtigtes Interesse daran haben, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist.

Der Vermieter kann die Erlaubnis dennoch verweigern, wenn in der Person des Dritten (des Untermieters) ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann. Im Kontext von Airbnb-Vermietungen kann eine solche Unzumutbarkeit schnell erreicht sein. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof/Kreuzberg sah einen wichtigen Grund zur Versagung der Erlaubnis darin, dass der potenzielle Untermieter seinen polizeilichen Meldepflichten nicht nachkam. Erschwerend kam hinzu, dass das Vertrauen des Vermieters erschüttert war, da der Mieter zuvor mehrfach versichert hatte, die Wohnung nicht gewerblich an Touristen zu überlassen, dies aber nachweislich über Airbnb getan hatte (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 29.08.2016 - Az: 7 C 161/15).

Was gilt bei „Couchsurfing“ und unentgeltlicher Aufnahme Dritter?

Nicht jede Aufnahme eines Dritten ist eine genehmigungspflichtige Untervermietung. Das Landgericht Lübeck hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Mieter nach einer Abmahnung wegen entgeltlicher Airbnb-Vermietung diese einstellte, aber weiterhin unentgeltlich Personen über Plattformen wie „couchsurfing.com“ aufnahm, während er selbst in der Wohnung anwesend war.