Fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung

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Ein Mietverhältnis kann bei unbefugter Überlassung des Mietobjekts durch den Mieter an Dritte gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos gekündigt werden. Eine solche Kündigung setzt voraus, dass der Mieter die überlassene Wohnung ohne die nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zum eigenständigen Gebrauch überlässt. Die fehlende Gestattung der vollständigen Gebrauchsüberlassung ist nach allgemeinen Grundsätzen vom Vermieter zu beweisen, während der Mieter das Vorliegen einer etwaigen Erlaubnis substantiiert darzulegen und im Zweifel zu beweisen hat.

Für das Vorliegen einer kündigungsrelevanten Überlassung kommt es darauf an, ob dem Dritten die Wohnung zur selbstständigen und alleinigen Nutzung überlassen wird und der Mieter die tatsächliche Herrschaft über das Mietobjekt aufgibt. Eine bloße Mitaufnahme des Dritten innerhalb eines gemeinsamen Haushalts gilt dabei nicht als Überlassung zum eigenständigen Gebrauch im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung ist weiterhin nur zulässig, wenn zuvor nach § 543 Abs. 3 BGB regelmäßig eine erfolglose Abmahnung erfolgt ist. Eine solche Abmahnung ist entbehrlich, wenn sie offensichtlich aussichtslos wäre oder schwerwiegende Vertragsverletzungen vorliegen.

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