Darf die Haustür nachts abgeschlossen werden? Brandschutz geht vor Einbruchschutz!

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, die Haustür nachts durchgehend verschlossen zu halten, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dadurch die Fluchtmöglichkeit im Brand- oder Notfall ohne Schlüssel verhindert wird. Stehen alternative Schließsysteme zur Verfügung, die sowohl Einbruchschutz als auch eine schlüssellose Fluchtmöglichkeit gewährleisten, überschreitet ein Beschluss zur einfachen nächtlichen Verriegelung das Ermessen der Eigentümergemeinschaft.

Worum geht es bei der Änderung der Hausordnung?

Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der Hausordnung unterliegen den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG sowie den Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Gebrauch nach § 15 Abs. 2 WEG. Eine Hausordnung enthält im Wesentlichen Verhaltensvorschriften, die dem Schutz des Gebäudes, der Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie der Erhaltung des Hausfriedens dienen sollen. Dabei sind insbesondere die §§ 13, 14 WEG, öffentlich-rechtliche Vorschriften und Verkehrssicherungspflichten zu beachten (vgl. LG München I, 10.01.2013 - Az: 36 S 8058/12 WEG).

Vorliegend betraf dies eine Regelung, wonach die Haustür einer Wohnanlage in der Zeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr verschlossen zu halten sei. Bei der Beurteilung, ob eine derartige Regelung den genannten Maßstäben entspricht, sind die schutzwürdigen Belange der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen (vgl. Bärmann/Merle, § 21 Rn. 81).

Welche Gefahren birgt eine nachts verschlossene Haustür?

Das durchgehende Verschließen der Hauseingangstür während der Nachtstunden führt zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer sonstigen Notsituation ist während dieser Zeit nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Diese Anforderung schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, da gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt werden kann, dass jeder Bewohner und jeder Besucher einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt. Eine abgeschlossene Haustür kann sich im Brandfall oder in einem sonstigen Notfall daher als lebensgefährliches Hindernis erweisen.

Dieser Gefährdungsaspekt wird auch im Zusammenhang mit der vergleichbaren mietrechtlichen Thematik überwiegend in Rechtsprechung und Literatur aufgegriffen: Eine Regelung, wonach die Haustür eines Mietshauses verschlossen zu halten ist, wird dort in der Regel als unzulässig angesehen (vgl. AG Frankfurt/Main, 15.04.2005 - Az: 33 C 1726/04 - 13). Eine abweichende Auffassung vertritt insoweit das LG Köln (vgl. LG Köln, 25.07.2013 - Az: 1 S 201/12).

Wie ist das Sicherheitsinteresse der übrigen Eigentümer zu bewerten?

Dem Fluchtinteresse steht regelmäßig das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber, aus Gründen des Einbruchschutzes die Haustür nachts geschlossen zu halten. Es steht dabei außer Frage, dass dem Sicherungsbedürfnis durch eine verschlossene Haustür in höherem Maße Rechnung getragen wird als durch eine unverschlossene Tür.
Einer Abwägung dieser beiden Interessen - bei der sich bereits die Frage stellen würde, ob sie überhaupt gleichwertig sind - bedarf es jedoch dann nicht, wenn die Interessen nicht in einem Ausschließlichkeitsverhältnis zueinander stehen. Dies ist der Fall, wenn technische Haustürschließsysteme zur Verfügung stehen, die beide Interessen miteinander vereinbaren: Ein solches System lässt einerseits einen Verschluss des Hauseingangs zu, ermöglicht andererseits aber flüchtenden Bewohnern ein Öffnen der Tür ohne Schlüssel.

Welche Rechtsfolge ergibt sich daraus für den Beschluss?

Steht eine technische Lösung zur Verfügung, die sowohl dem Sicherheitsinteresse der Wohnungseigentümer als auch der Gewährleistung einer schlüssellosen Fluchtmöglichkeit gerecht wird, entspricht ein Beschluss, der stattdessen die Haustür in den Nachtstunden ohne weitere Vorkehrungen verschlossen hält und dadurch Fluchtmöglichkeiten in Notsituationen erschwert, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich.

Ein solcher Beschluss ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Offenbleiben kann dabei, ob eine entsprechende Regelung der Hausordnung bereits gemäß § 134 BGB in Verbindung mit der jeweiligen Landesbauordnung nichtig ist, da es hierauf wegen des bereits feststehenden Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung nicht mehr ankommt.

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