Grundsteuerreform: Nebengebäude auf reinen Wohngrundstücken dienen der Wohnnutzung

Wird ein Grundstück ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, dienen sämtliche darauf befindlichen Gebäude - einschließlich Garagen und Nebengebäuden - der Wohnnutzung, sodass bei der Prüfung eines „übergroßen Grundstücks“ im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 1 Niedersächsisches Grundsteuergesetz (NGrStG) von 100 Prozent Wohnnutzung auszugehen ist. Das bloße Vorhandensein von Nutzflächen rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Da die Finanzämter in Niedersachsen diese Prüfung automatisiert und nach Auffassung des Niedersächsischen Finanzgerichts unzutreffend vorgenommen haben, dürfte eine erhebliche Anzahl von Grundsteuerbescheiden fehlerhaft sein.

Grundsteuer in Niedersachsen: Was bedeutet „übergroßes Grundstück“?

Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 NGrStG ist die Äquivalenzzahl für den Grund und Boden nur zur Hälfte - also mit 0,02 €/m² statt 0,04 €/m² - anzusetzen, wenn die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt und die Gebäude mindestens zu 90 Prozent ihrer Fläche der Wohnnutzung dienen. Diese Regelung für sog. übergroße Grundstücke soll eine übermäßige Belastung von Eigentümern großer Grundstücke verhindern, die diese im Wesentlichen zu Wohnzwecken nutzen.

Entscheidende Frage ist dabei, wie der Begriff der „Wohnnutzung“ auszulegen ist - und ob Garagen, Carports, Scheunen oder sonstige Nebengebäude, für die im Bewertungsrecht Nutzflächen (statt Wohnflächen) anzusetzen sind, dennoch der Wohnnutzung dienen können.

Dienen Garagen und Nebengebäude der Wohnnutzung?

Die Finanzverwaltung vertrat die Auffassung, dass Garagen und Nebengebäude - auch wenn sie auf einem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Grundstück stehen - nicht der Wohnnutzung dienen, da sie bewertungsrechtlich als Nutzflächen erfasst werden. Die Prüfung des § 4 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 NGrStG erfolgte demnach vollautomatisiert allein anhand des Verhältnisses von Wohnfläche zu Nutzfläche: Nur wenn die Wohnfläche mindestens 90 Prozent der Gesamtfläche aus Wohn- und Nutzfläche ausmachte, wurde die begünstigte Äquivalenzzahl angesetzt.

Dem ist das Niedersächsische Finanzgericht bei summarischer Prüfung entgegengetreten. § 4 Abs. 2 Satz 2 NGrStG stellt nach seinem eindeutigen Wortlaut auf die „Wohnnutzung“ ab, nicht auf die „Wohnfläche“. Auch Nutzflächen können daher der Wohnnutzung dienen. Bei einem Grundstück, das ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet wird, ist nicht erkennbar, welcher anderen Nutzung Garagen, Abstellräume oder vergleichbare Nebengebäude dienen sollten. Aus Sicht des Gerichts kann es bei einer ausschließlichen Verwendung des Grundstücks zum Wohnen keine andere Nutzung geben, weshalb von 100 Prozent Wohnnutzung auszugehen ist.

Gestützt wird diese Auslegung auch durch den Anwendungserlass zum NGrStG (AENGrStG) selbst: A 4 Abs. 6 Satz 2 AENGrStG hält fest, dass die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude zu mindestens 90 Prozent ihrer Fläche (Wohn- und Nutzfläche) der Wohnnutzung dienen müssen - womit auch die Verwaltung im Ausgangspunkt davon ausgeht, dass Nutzflächen der Wohnnutzung dienen können.

Wie ist die Formulierung „im räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung“ in § 3 NGrStG zu verstehen?

Die Finanzverwaltung leitete aus der Formulierung in § 3 Abs. 2 und Abs. 3 NGrStG, wonach Garagen und Nebengebäude „im räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung“ stehen müssen, ab, diese Gebäude dienten gerade nicht der Wohnnutzung - andernfalls wäre diese Einschränkung überflüssig.

Dem folgt das Gericht nicht. Die Regelungen in § 3 Abs. 2 und Abs. 3 NGrStG, die bis zu bestimmten Flächengrenzen einen Freibetrag für Garagen und Nebengebäude vorsehen, stellen nach Auffassung des Gerichts lediglich klar, dass die jeweiligen Gebäude für die Inanspruchnahme der Freibetragsregelung rechtlich der Wohnnutzung zugeordnet sein müssen (vgl. Eisele in Rössler/Troll/Eisele, 40. EL Oktober 2025, NGrStG § 3 Rn. 16). Aus dieser systematischen Einordnung folgt keine Aussage darüber, welcher Nutzung diese Gebäude bei der Verhältnisrechnung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 NGrStG zuzuordnen sind.

Was gilt bei gemischt genutzten Grundstücken?

Werden auf einem Grundstück neben der Wohnnutzung auch andere Nutzungen ausgeübt - etwa gewerbliche Tätigkeiten, Kurzzeitvermietung oder eine Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe - sind die Nutzflächen entsprechend aufzuteilen. Es ist dann im Einzelfall zu prüfen, welcher Anteil der Nutzflächen der Wohnnutzung und welcher Anteil einer anderen Nutzung dient.

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