Fenstererneuerung in der Eigentumswohnung: Im Zweifel ist die Gemeinschaft in der Pflicht

Weist eine Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen zu, nimmt jedoch die Erneuerung des Außenanstrichs ausdrücklich aus und ordnet diese der Gemeinschaft zu, so ist im Zweifel auch die vollständige Erneuerung der Fenster Aufgabe der Gemeinschaft. Dies gilt unabhängig davon, ob ein anfänglicher oder ein nachträglicher Mangel vorliegt.

Zuständigkeit für Fenster in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (vgl. OLG Karlsruhe, 07.07.2010 - Az: 11 Wx 115/08). Nach der gesetzlichen Kompetenzverteilung ist damit grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Austausch der Fenster zuständig (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und trägt auch die damit verbundenen Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG). Von dieser gesetzlichen Zuständigkeitsverteilung können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung abweichen, sofern eine klare und eindeutige Regelung getroffen wird. Verbleiben Zweifel an der Reichweite einer solchen Regelung, bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft (vgl. KG, 22.09.2008 - Az: 24 W 83/07; AG Hannover, 09.02.2010 - Az: 483 C 11244/09; AG Pinneberg, 06.09.2004 - Az: 68 II 44/04; BayObLG, 18.07.1996 - Az: 2Z BR 63/96).

Wie sind abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung auszulegen?

Enthält eine Gemeinschaftsordnung eine von der gesetzlichen Zuständigkeitsverteilung abweichende Regelung zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster, unterliegt deren Auslegung als im Grundbuch in Bezug genommene Bestimmung in vollem Umfang der revisionsrechtlichen Nachprüfung. Maßgeblich sind dabei Wortlaut und Sinn der Regelung, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben; dies folgt daraus, dass eine solche Regelung auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, 10.09.1998 - Az: V ZB 11/98).

Erfasst eine Instandhaltungsklausel auch die vollständige Erneuerung?

Wird dem einzelnen Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen im Bereich seines Sondereigentums zugewiesen, während zugleich die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster ausdrücklich der Gemeinschaft vorbehalten bleibt, spricht dies gegen eine Zuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers für die vollständige Erneuerung der Fenster. Zwar umfasst der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung im gesetzlichen Sprachgebrauch grundsätzlich auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Aus der ausdrücklichen Zuweisung des Außenanstrichs an die Gemeinschaft lässt sich jedoch nicht im Umkehrschluss folgern, dass sämtliche übrigen Maßnahmen - einschließlich der vollständigen Erneuerung - dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen. Vielmehr ist die differenzierte Regelung im Gesamtzusammenhang eng auszulegen: Sie erfasst regelmäßig nur die übliche Pflege, Wartung und Reparatur der vorhandenen Fenster, nicht aber deren vollständigen Austausch. Behält sich die Gemeinschaft bereits den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die weitergehende vollständige Erneuerung der Fenster.

Maßgeblich für dieses Auslegungsergebnis ist der mit derartigen Klauseln typischerweise verfolgte Zweck, eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherzustellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder sogar stärkerem Maße beeinflussen als ein bloßer Anstrich. Wird dieser Zweck - wie im zu entscheidenden Fall - in der Klausel sogar ausdrücklich dahingehend festgehalten, dass eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, welche die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet wird, verstärkt dies die Auslegung zugunsten einer Gemeinschaftszuständigkeit auch für die vollständige Erneuerung.

Kommt es auf die Art des Mangels an?

Die Zuständigkeit der Gemeinschaft für die vollständige Erneuerung der Fenster nach Maßgabe der vorstehenden Auslegungsgrundsätze besteht unabhängig davon, ob der Erneuerung ein anfänglicher oder ein nachträglicher Mangel zugrunde liegt. Eine Beschränkung der Erneuerungspflicht der Gemeinschaft auf nachträglich eingetretene Mängel unter Ausschluss anfänglicher Mängel lässt sich einer entsprechenden Klausel nicht entnehmen.

Auswirkungen auf die Kostentragung für die Mängelfeststellung

Scheidet eine Zuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers für die Erneuerung der Fenster aus, kann ein Anspruch auf Ersatz der Kosten eines zur Ermittlung der Schadensursache eingeholten Privatgutachtens nicht allein mit der Begründung verneint werden, die Erneuerung sei ohnehin Sache des einzelnen Wohnungseigentümers gewesen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.