Wasserschaden im Sondereigentum: Verwalter haftet nicht für Ursachenforschung

Beauftragt ein Wohnungseigentümer den Verwalter, bei einem Feuchtigkeitsschaden „das Erforderliche zu veranlassen“, liegt darin regelmäßig eine Einwilligung, die eine damit verbundene Substanzverletzung am Sondereigentum rechtfertigt. Zudem trifft den Eigentümer eine Duldungspflicht, wenn die Maßnahme der Ursachenerforschung und -behebung eines möglicherweise auch das Gemeinschaftseigentum betreffenden Feuchtigkeitsschadens dient.

Wann handelt der Verwalter bei Substanzeingriffen rechtswidrig?

Nimmt ein Wohnungseigentümer den Verwalter wegen einer im Zuge einer Schadensursachenermittlung erfolgten Substanzverletzung an seinem Sondereigentum auf Schadensersatz in Anspruch, stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine solche Maßnahme des Verwalters gerechtfertigt ist und die grundsätzlich indizierte Rechtswidrigkeit der Eigentumsverletzung entfällt. In Betracht kommen dabei sowohl eine Rechtfertigung durch Einwilligung des Eigentümers als auch eine gesetzliche Duldungspflicht.

Ein Anspruch aus § 14 Abs. 2 WEG a.F. richtet sich gegen den störenden Miteigentümer, nicht gegen den Verwalter. Für Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kommen daher regelmäßig nur deliktische Anspruchsgrundlagen wie § 823 Abs. 1 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit einer Strafnorm wie § 303 Abs. 1 StGB in Betracht.

Greift der Verwalter im Zuge der Ursachenermittlung eines Feuchtigkeitsschadens in die Sachsubstanz des Sondereigentums ein, indiziert dies zunächst die Rechtswidrigkeit der Eigentumsverletzung. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen rechtfertigender Umstände trifft in einem solchen Fall den Verwalter.

Eine Rechtfertigung kann sich zum einen aus einer Einwilligung des Eigentümers ergeben. Beauftragt der Eigentümer den Verwalter, bei einem festgestellten Feuchtigkeitsschaden „das Erforderliche zu veranlassen“, ist diese Ermächtigung regelmäßig dahingehend auszulegen, dass der Verwalter die Ursache des Schadens ermitteln und beheben soll. Beauftragt der Verwalter innerhalb dieser Ermächtigung ein Fachunternehmen mit der Prüfung des Schadens, hält er sich im Rahmen der erteilten Einwilligung. Dass mit einer solchen Ursachenforschung und -behebung eine Substanzverletzung am Sondereigentum einhergehen kann, ist von einer derart weit gefassten Einwilligung mitumfasst, sofern der Eigentümer keine ausdrückliche Ausnahme hiervon gemacht hat.

Besteht eine Duldungspflicht des Eigentümers?

Unabhängig von einer Einwilligung kann sich die Rechtmäßigkeit eines Substanzeingriffs auch aus § 14 Nr. 4 WEG a.F. ergeben. Danach ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Diese Duldungspflicht umfasst auch solche Maßnahmen, zu denen der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. berechtigt und verpflichtet ist.

Stellt der Verwalter einen Feuchtigkeitsschaden in einer Wohnung fest, dessen Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann, ist er verpflichtet und berechtigt, unverzüglich Feststellungen zu Art, Umfang und Ursache der Feuchtigkeit zu treffen, auch um zu klären, ob Eilmaßnahmen geboten sind (vgl. OLG München, 15.05.2006 - Az: 34 Wx 156/05; BayObLG, 29.01.1998 - Az: 2 Z BR 53/97; LG München I, 15.10.2012 - Az: 1 S 26801/11). Bei einem Feuchtigkeitsschaden im Sondereigentum liegt ein Mangel oder Schaden am Gemeinschaftseigentum - etwa eine Dach- oder Wandundichtigkeit oder ein Rohrschaden an wasserführenden Leitungen - regelmäßig nahe, sodass der Verwalter die Ursachenermittlung nicht auf das Sondereigentum beschränken darf.

Vorliegend hatte der Verwalter im Zeitpunkt der Schadensmeldung angenommen, dass auch das Gemeinschaftseigentum betroffen sein könnte, und ein Fachunternehmen mit der Ursachenprüfung beauftragt. Die hierbei vorgenommene Bauteilöffnung im Sondereigentum war danach sowohl von der Einwilligung des Eigentümers gedeckt als auch nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. gerechtfertigt, sodass der Verwalter innerhalb der ihm obliegenden Berechtigung und Verpflichtung und damit rechtmäßig handelte.

Bedeutung der Entscheidung für die Praxis

Für die Haftung des Verwalters bei Substanzeingriffen im Rahmen der Schadensursachenermittlung kommt es demnach maßgeblich darauf an, ob eine Einwilligung des Eigentümers vorliegt und wie weit diese reicht, sowie darauf, ob die Maßnahme der Feststellung oder Behebung eines möglicherweise auch das Gemeinschaftseigentum betreffenden Schadens dient. Beide Gesichtspunkte können unabhängig voneinander eine Rechtfertigung begründen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.