WEG-Abrechnung: Unklare Regelung zur Personenzahl kippt Beschluss

Eine Kostenverteilung in der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Teileigentümer ohne eindeutige Regelung in der Teilungserklärung von der Kostentragung ausnimmt, widerspricht § 16 Abs. 2 WEG und ist anfechtbar. Ein von den Miteigentumsanteilen abweichender Verteilungsschlüssel nach Kopfzahl bedarf zudem einer hinreichend bestimmten Regelung dazu, wie und wann die maßgebliche Personenzahl ermittelt wird; fehlt diese, kann der Schlüssel nicht angewendet werden.

Wann dürfen Teileigentümer von Kosten der Verwaltung ausgenommen werden?

Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Über § 1 Abs. 6 WEG gelten diese Vorschriften entsprechend für Teileigentümer, sodass der gesetzliche Grundsatz eine Verteilung der Kosten zwischen Wohnungs- und Teileigentümern nach Miteigentumsanteilen vorsieht.

Da § 16 Abs. 2 WEG dispositiv ist, kann eine Gemeinschaftsordnung hiervon abweichende Regelungen treffen. Eine solche Abweichung muss jedoch eindeutig und klar formuliert sein; verbleiben Zweifel am Regelungsinhalt, ist auf den gesetzlichen Verteilungsschlüssel zurückzugreifen. Eine bloße Bezugnahme auf den Begriff „Wohnungseigentümer“ in der Teilungserklärung genügt für eine Ausnahme der Teileigentümer regelmäßig nicht, wenn dieser Begriff an anderer Stelle der Teilungserklärung erkennbar als Oberbegriff für Wohnungs- und Teileigentümer verwendet wird. Vorliegend betraf dies unter anderem die Position der Verwaltergebühr, die ausschließlich auf die Wohnungseigentümer umgelegt worden war, obwohl sich aus der Teilungserklärung keine hinreichend eindeutige Ausnahme der Teileigentümer entnehmen ließ.

Auch eine langjährige, unbeanstandete Abrechnungspraxis nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel führt nicht dazu, dass dieser Schlüssel für die Zukunft verbindlich wird. Eine Abweichung vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel erfordert eine eindeutige Regelung, die von dem Bewusstsein der Wohnungseigentümer getragen ist, den bislang geltenden Schlüssel verbindlich ändern zu wollen. Der bloße Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung erfüllt diese Voraussetzung nicht, da ihm lediglich die Auffassung der Wohnungseigentümer entnommen werden kann, der angewandte Schlüssel sei der geltende - nicht jedoch ein Wille zu dessen Änderung.

Wie sind Kosten zu verteilen, die nicht bei jedem Eigentümer gleichermaßen anfallen?

Kosten, die der Gemeinschaft für die Versorgung oder den Gebrauch des Gemeinschafts- oder Sondereigentums durch Dritte in Rechnung gestellt werden, sind unabhängig davon, ob es sich um Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums handelt, nach dem gesetzlichen Schlüssel der Miteigentumsanteile zu verteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung enthält (vgl. BGH, 27.09.2007 - Az: V ZB 83/07). Eine in der Teilungserklärung vorgesehene Verteilung nach Wohnfläche rechtfertigt für sich genommen keine Ausnahme der Teileigentümer, wenn die Teilungserklärung auch für Teileigentumseinheiten eine Fläche ausweist und die betroffenen Kostenpositionen nicht ausschließlich im Zusammenhang mit den Wohnungen stehen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.